Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Что значит альтернативная продажа квартиры

Что значит альтернативная продажа квартиры

Что значит альтернативная продажа квартиры

Возможные риски альтернативной сделки


Прежде всего – несогласованность действий ее участников. Часть занятых в сделке продавцов может проявить медлительность, что иногда оборачивается ее полным расторжением.Риски на этапе регистрации.

Какая-либо сторона внезапно требует изменений по условиям сделки, либо оказывается под воздействием обстоятельств, затормаживающих процесс. В первом случае это требование повысить цену или полный отказ продажи. Во втором – выявление частичной регистрации квартиры, получение приостановки регистрации перехода права или ее отказ.Риски при расчетах.

Во втором – выявление частичной регистрации квартиры, получение приостановки регистрации перехода права или ее отказ.Риски при расчетах. Опасен вариант с закладкой денежной суммы в ячейку на условиях доступа только участников альтернативной сделки с зарегистрированным правом собственности.Риски детских долей.

При наличии среди собственников квартиры ребенка, его доля требует обязательного выделения в приобретенной квартире. Но если сделка, при которой приобретается новая доля ребенка в жилье, будет признана недействительной? Тогда госорганы опеки и попечительства истребуют расторжения предыдущей сделки продажи, что ударит по интересам первого покупателя.

Важно отследить, полностью ли соблюдены права ребенка по доле в новой квартире, т.е.

необходимо проверить не только приобретаемую квартиру, но и всю участвующую в альтернативной сделке недвижимость.Риски прав третьих лиц. К примеру, у жильца приобретаемой квартиры имеется право пожизненного проживания. Значит и в следующем приобретенном жилье его право должно быть сохранено, это требуется проконтролировать и обеспечить.Риски ипотечной квартиры.

Значит и в следующем приобретенном жилье его право должно быть сохранено, это требуется проконтролировать и обеспечить.Риски ипотечной квартиры. Вопреки популярному мнению банки и страховщики проводят лишь поверхностную проверку жилой недвижимости – их интересует комплектность и законодательное соответствие документов, не более.

Из-за этого квартиры требуется проверять либо самому, либо привлекая риэлторов.

И, кстати, без разрешения банка, в залоге которого состоит ипотечная квартира, ее приобретение невозможно.Риски участия материнского капитала. По условиям этой госсубсии обязательно наделение долями супруга и детей.

Поэтому продажа или приобретение жилья, ранее купленного с маткапиталом, требует нотариального оформления обязательства о предоставлении другого жилья детям.Риски утраты приобретенной недвижимости. Их причина – плохо исполненная юридическая проверка квартиры.Чем больше собственников, покупателей и продавцов занято в альтернативной сделке, тем сложнее и хлопотнее ее процесс.

Провести такую сделку лишь силами участников реально трудно.Обратитесь к . Лишь тогда альтернативная сделка пройдет безопасно для ее участников!

Альтернативная продажа квартиры, что это?

+2Дитмар С. · 4 февр · 5,6 K2ИнтересноЕщё · 10Агентство недвижимости Владис msk.vladis.ruАльтернативная продажа квартиры или альтернативная сделка – это противоположность к свободной сделке (такие слова тоже можно встретить в объявлениях).

Суть такой операции заключается в том, что продавец жилья планирует тут же потратить полученные от покупателя средства на приобретение другой жилплощади, и регистрация обеих сделок будет производиться одновременно, а средства перечисляются при помощи счета или ячейки в банке.

Подробная статья по альтернативным сделкам от специалиста 8 · 4,5 KКомментировать ответ.Ещё 2 ответа · 8Специалист по операциям с недвижимостью в «Моментум 24» с 15 летним ст.Добрый день. Альтернативная продажа квартиры это продажа квартиры с одновременной покупкой другой квртиры. Сделка по ним проходит в один этап, есть свои особенности по взаиморасчетам, условия доступа к ячейкам (или раскрытия.

Читать далее31 · 1,7 KБлагодарю за консультациюОтветитьКомментировать ответ.Добрый день! Альтернативная продажа представляет собой цепочку из владельцев сразу нескольких квартир, которые одновременно принимают участие в сделках. Наличие договоренности «каждого с каждым» является основным условием для.

Читать далее · 1,7 KКомментировать ответ.Вы знаете ответ на этот вопрос?Поделитесь своим опытом и знаниямиЧитайте также · 1,6 KПрофессиональные услуги риэлтора. Отвечаю на вопросы на своем форуме. · Что нужно знать при продаже квартиры вы можете узнать в моей статье: Продавцу необходимо не только найти адекватного и платежеспособного покупателя, но и самому не забывать о том, что нужно соблюдать все формальности.

· Что нужно знать при продаже квартиры вы можете узнать в моей статье: Продавцу необходимо не только найти адекватного и платежеспособного покупателя, но и самому не забывать о том, что нужно соблюдать все формальности. Владелец должен понимать, что квартира с приличным ремонтом и отлажено работающими системами больше понравится потенциальным хозяевам. Так же, на продаваемом объекте, по возможности, не должно быть личных вещей и даже мебели.

Так же, интересующихся лиц будет касаться и документальная составляющая сделки, у квартиры должна быть чистая история.

То есть, все документы должны быть в порядке, не должно присутствовать каких-либо задолженностей. Точную стоимость жилья определить невозможно, и вам нужно будет приготовиться к тому, что будут торговаться. Именно поэтому для себя необходимо определить тот минимальный рубеж, за который можно отдать квартиру.

С уважением, риэлтор Бросалин Артем Алексеевич!189 · 13,0 K · 51Меня зовут Анна и я ипотечный брокер в АН «Владис» Нижний НовгородДля начала нужно определить что такое апартаменты. Апартаменты — юридически нежилое помещение, предназначенное для временного проживания.Отсюда и трудности:

  • Налог на имущество: он составляет 0,5 % от стоимости для объектов гостиничного типа и для прочих объектов недвижимости, к которым относится большинство апартаментов, и 2 % для офисных помещений. Налог на квартиру для физлиц равен 0,1 % от ее стоимости, если она не превышает 10 миллионов рублей. Ставка для более дорогих объектов выше и может достигать 2 %.
  • Коммунальные платежи в апартаментах на 15–20 % выше, чем в квартирах, — эта разница возникает за счет тарифов для жилых и нежилых помещений.
  • Если кто-то из соседей будет шуметь всю ночь, у вас не будет законных оснований, чтобы повлиять на это.
  • Вы не можете в них прописаться — можно получить только временную регистрацию на пять лет с возможностью продления.

Поэтому если для вас эти факторы критичны, то апартаменты вам не подойдут.292 · 5,2 K · -1Сотрудник Росреестра.Федеральная служба государственной регистрации.Узнать кто владелец квартыры в 2021 году:Каждая квартира имеет своего правообладателя и информация о каждом объекте недвижимости закреплена в Росреестре. Для получения доступа необходимо отправить заявку на получения сведений о ФИО владельца квартиры.Инструкция как проверить собственника:

  • Получаем информацию
  • Вводим адрес обьекта либо кадастровый номер
  • Заказываем необходимую информацию
  • Заходим на сайт:

77 · 4,9 K · 4,6 KЭксперт, востоко-, западо-, юго- и северовед, политолог, специалист.Не знаю как там в Санкт-Петербурге, но у нас в Киеве нормальных застройщиков попросту нет.

Поэтому, покупая квартиру в новострое, вы играете в такую же лотерею, как и в случае с вторичным жильём.

Отсутствие звукоизоляции, холодные стены, постоянно переносящиеся сроки и невозможность получения документов, гарантирующих что по завершению строительства квартира станет вашей (это в случае с инвестированием) — это далеко не полный список того, с чем можно столкнуться, покупая квартиру в новострое.А вторичка она и есть вторичка.

Отсутствие звукоизоляции, холодные стены, постоянно переносящиеся сроки и невозможность получения документов, гарантирующих что по завершению строительства квартира станет вашей (это в случае с инвестированием) — это далеко не полный список того, с чем можно столкнуться, покупая квартиру в новострое.А вторичка она и есть вторичка.

Типичные неудачные планировки, меньшая площадь за ту же цену, вонючие подъезды и т.п. Всё вышесказанное — это не «как правило», а «скорей всего». Имейте это в виду.6 · 8,7 K · 544Специалист по Недвижимости, Риелтор.Кхэм, люблю отвечать на вопросы, о том, как сделать мою работу без меня 🙂 Итак, вот вам мини план, надеюсь он вам поможет: 1.

Определитесь с целью покупки или продажи, уверены ли вы в своём решении и для чего конкретно вам это нужно.(спонтанные решения приведут к тому, что придётся отказываться в последний момент или кусать локти уже после сделки).

  • Определитесь с ценой. Если вы покупаете, то установите верхний предел, если продаёте, то внимательно рассмотрите рынок похожих объектов, найдите три самых дешёвых с похожими квартирами(как у вас), вычислите их среднюю цену и вычтите из неё 5%, после чего можете выставлять на продажу. 3. Соберите полный пакет документов. Свидетельство, основание собственности, бти, выписка из домовой книги и т.д.(все нужны и при покупке и при продаже). 4. Найдите покупателя путём продвижения вашего объекта на разных сайтах недвижимости или используйте другие виды рекламы. А при покупке найдите подходящую вам Квартиру. 5. Сформируйте ДКП, подготовьте образец расписки, выберите банк, закажите ячейки и определитесь с доступом к ним, а также у кого будут ключи. 6. Выясните кто, как и когда будет регистрировать сделку. 7. Проведите сделку и дождитесь получения денег или документов.

101 · 6,2 K · 1,6 KLegal counselПо сути единственной проблемой юридического характера представляется государственная регистрация перехода прав собственности на объекты недвижимости расположенные в разных государствах, так как из-за различных юрисдикций осуществить регистрацию перехода прав одновременно не представляется либо возможным, либо затруднительными, что связано с различными сроками регистрации и требованиями, предъявляемыми к представляемым на регистрацию документам.В такой ситуации основным риском будет являться тот факт, что в одном государстве переход права будет осуществлён раньше, чем в другом. Например, права собственности на вашу квартиру уже перешли к третьему лицу, а права на квартиру такого лица к вам ещё не перешли.Однако можно подстраховаться, а именно обременить имущество ипотекой до момента государственной регистрации перехода прав собственности на другой объект.Если мы говорим именно про обмен недвижимостью, то вопрос с оплатой, о котором написал предыдущий комментатор, не возникает, так как договор мены безденежный. Хотя предыдущий комментатор прав в том, что подобные сделки крайне редки.1 · 248 · 121Сижу дома, скучаю)Можно, но сложно сразу по нескольким причинам.

Первая: риэлтор тоже не дурак и не рассеянная принцесса из сказки, чтобы не заметить, как клиент куда-то надолго отлучился с хозяином квартиры.

Вторая: хозяин квартиры нанимает риэлтеров, ибо не хочет геморроиться со сдачей квартиры (подготовкой документов, поиском клиентов — нужное подчеркнуть), а хочет, чтоб всё сделали за него. Третья: как правило, Вы не первый, кто снимает эту квартиру, поэтому 99%-ная вероятность, что хозяин и риэлтор знакомы давно и связь у них исключительно симбиотического типа.

Хозяин предоставляет риэлтору возможность заработать, а риэлтор подгоняет хозяину адекватных клиентов. Так что.10 · 3,3 K · 528Практикующий риэлтор в Петербурге: https://sergej-slusar.ru/ Если все собственники хотят продать квартиру и с документами всё в порядке, то проблема может возникнуть только одна, самая «обычная»: найти покупателя по желаемой цене. Кстати, в прошлом году была принята поправка в ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», по которой если квартира, разделённая на доли, продаётся целиком – по одному договору купли-продажи одновременно всеми сособственниками, то даже обязательность нотариата отменяется.

Правда, только если сособственники совершеннолетние и дееспособные. Хотя проведение сделки у нотариуса на недельку ускорит процесс регистрации после подписания ДКП.Как ещё ускорить?

Ничего специфического: тут что долевая собственность, что недолевая – всё равно. Предпродажная подготовка, грамотная реклама, адекватная цена, грамотные показы… Удачи!1 · 453 · 528Практикующий риэлтор в Петербурге: https://sergej-slusar.ru/

  • Банк ваша безопасность волнует лишь в той степени, в которой она совпадает с безопасностью его денег, выданных вам. Банк следит за текущими документами, все ли формальности там в порядке, но не за «историей квартиры». То есть если через месяц после покупки вами квартиры и оформления ипотеки объявится человек, который имеет право, например, на «прописку» в вашей квартире (из мест не столь отдалённых вернулся спустя 25 лет), то есть на проживание в ней, — банку всё равно, взносы вы как обязаны были платить, так и останетесь, банк ничего не потеряет. Вот для решения таки вопросов без риэлтора и не обойтись.
  • В риэлторских компаниях часто бывает отдел ипотечного брокериджа, чаще всего бесплатный для клиетов по покупке. Если даже его нет, опытный риэлтор может для вас стать в том числе ипотечным брокером. Для чего? Для поиска банка, если у вас есть проблемы с одобрением. Для поиска лучших для вас финансовы условий, если у вас нет проблем с одобрением. Сами? Да, но алгоритмов не знаете, можете сделать ошибку. Её цена? Лишние деньги. Ваши деньги.
  • Под ипотеку пододит не любая квартира. Например, если есть неузаконенная планировка. Вы про отрицательное решение банка по «одобрению обекта», разумеется, узнаете, но иногда через неделю, а то и три (в разных банках раные сроки). И впустую потеряете время. Кстати, банк «одобряет» клиента (вас) на какой-то ограниченный срок.
  • Не понимаю, как банк будет координровать процесс, если возникнет в цепочка (альтернативные покупки-продажи, они же «встречки»). А никак, вообще-то, не будет.

92 · 9,1 K · 186Профессиональные, бесплатные консультации по недвижимости.

Помогу. · ОтвечаетДобрый день.Да, конечно на момент продажи в квартире могут быть зарегистрированы собственники. Это весьма распространенная практика особенно для альтернативных сделок (сделок в которых участвует несколько квартир и требований продать и купить квартиру).Страшного в этом ничего нет, но важно указать основнием выдачи денег в банковской ячейки или раскрытии аккредитива предоставление продавцом справки из МФЦ об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц.Потребовав указать в требованиях к раскрытию банковской ячейки или аккредитива данную справку вы страхуете себя от недобросовестных продавцов.2 · 541СпроситьВойтиМеню

В чем преимущества альтернативной сделки?

alexeyplatonov/DepositphotosАльтернативными называются сделки с приобретение нового жилья с одновременной продажей старого, а также обмен жильем: когда участники сделки «меняются» своим имуществом, передавая права на них друг другу с доплатой или без.Альтернативные сделки — одна из национальных особенностей нашего рынка недвижимости. В большинстве стран жилье просто продают для того, чтобы затем приобрести новое.

У нас срочная потребность в альтернативе связана с рядом причин, которых, справедливости ради, становится с каждым годом все меньше.Во-первых, это элементарное отсутствие места для временного хранения личного имущества из проданной квартиры. Во-вторых, отсутствие возможности зарегистрироваться по иному месту жительства, что влечет неудобства при покупке билетов, устройстве на работу и т. п. В-третьих, требования органов опеки, дающих разрешения на продажу объекта, собственником которого является несовершеннолетний только при одновременном приобретении жилья.

В-четвертых, элементарный человеческий фактор: боязнь собственника остаться после продаже без другого жилья и денег из-за быстро меняющейся экономической ситуации в стране.Даже при том, что сегодня есть услуги по временному хранению имущества из проданной квартиры, что любой дееспособный гражданин может сняться с регистрационного учета без одновременной постановки на учет по другому адресу, количество альтернативных сделок в общем обороте операций по купле-продаже недвижимости велико.Альтернативные сделки риелторы всегда считают сложными. Их организация и проведение требуют большого количества времени, психологических и эмоциональных затрат, высокой квалификации и опыта специалиста, который будет заниматься альтернативной сделкой.

Чего стоит только пресловутый разъезд коммуналки, который тоже относится к альтернативной сделке!Для того чтобы безопасно и комфортно продать жилье с одновременным приобретением прав на другой объект, требуется учесть множество нюансов: если это продажа доли или имущества несовершеннолетнего, то рыночные стоимости объектов, их метражи, количество содольщиков ребенка, требования опеки по локации дома, проценту износа, состоянию квартиры.Если это обмен с переездом, например, в другой регион, то нужно организовать правильный порядок подписания и регистрации документов на объекты, предоставление документов в определенные сроки, подписание актов передачи объектов.Учесть и перечислить все разнообразие вариантов альтернативных сделок не представляется возможным. Но, судя по моему двадцатилетнему опыту работы, без помощи квалифицированного риелтора большая часть так называемых альтернатив не состоялась бы.Если нанимать себе помощника в этом нелегком деле, следует внимательно изучить его квалификацию: стаж работы, специализацию, отзывы клиентов. И нужно обязательно заключить письменный договор, в котором будут указаны все этапы взаимодействия, стоимость и порядок оплаты комиссии, обязанности и права сторон.

Правильно будет заключить не два договора, на продажу и покупку, а один — на поиск покупателя, продажу и подбор с одновременной покупкой жилья.Услуга недешевая и в разных регионах отличается по стоимости, но как бы ни были оформлены условия оплаты – отдельные суммы за «продажу» и за «покупку», расчет услуг по этапам выполненных и принятых работ, или общая стоимость риелторской комиссии — оплачивается она по факту выполнения всего заказанного объема услуг.Этим договор «альтернативы» отличается от простых по покупке или продаже.Любой специалист, который хоть раз занимался альтернативной сделкой, понимает, как много предстоит сделать на пути к результату, как много встретить препятствий и их преодолеть, просчитать расходы, спланировать этапы, учесть интересы всех сторон и провести две, а то и несколько сделок одновременно, поэтому комиссия за такую услугу обычно на 50-100% выше комиссии по обычной сделке купли-продажи.Альтернативная сделка – операция с недвижимостью, при которой собственник объекта продает свой и одномоментно покупает другой объект.

Для того чтобы получить возможность купить новую квартиру, собственнику нужно продать уже имеющееся жилье.

Стоимость услуг риелтора при проведении подобной сделки выше, нежели организация стандартной продажи.

Если говорить о преимуществах, тот тут стоит рассматривать с нескольких сторон. В любом случае это выгодно продавцу. Он ничего не теряет – ни время, ни деньги.

А покупатель рискует тем, что при условии внесения аванса за понравившееся жилье он вынужден ждать, когда продавец найдет себе подходящий вариант. При этом сделка легко может сорваться, поэтому ожидания покупателя при альтернативной сделке может оправдать только весомая скидка при продаже.

Стоимость квартиры при альтернативной сделке действительно часто бывает ниже, чем у свободных квартир. Но услуги риелтора в данном случае гораздо выше и могут стоить в два раза больше обычной сделки, то есть порядка 200 тысяч рублей.Альтернативной называется сделка, в которой участвует несколько объектов.

То есть у покупателя квартиры нет на руках денег на покупку, но есть своя квартира, которую он продает и одновременно за счет полученных денег покупает квартиру продавца.

Здесь один человек выступает по одной сделке как покупатель, а по другой как продавец. В такой цепочке может быть много объектов, не обязательно даже это все квартиры, могут быть дома, апартаменты и т. п. Преимуществ таких сделок, на мой взгляд, нет. Наоборот, когда есть альтернатива, сделка усложняется, риски возрастают.

Наоборот, когда есть альтернатива, сделка усложняется, риски возрастают.

Сорвется одна сделка – сорвутся и все связанные с ней моменты. Самый простой вариант – один продавец и один покупатель, который готов сразу оплатить стоимость квартиры.При проведении альтернативной сделки очень важна квалификация юриста или риелтора, который ведет сделку.

Необходимо подготовить все документы, проверить свой объект, разобраться во всей цепочке.

По всем сделкам нужно проверить документы!

Особое внимание стоит обратить на заключаемые договоры, договоры аренды ячейки и т.

д., чтобы и регистрация всех сделок прошла одновременно (это, конечно, идеальный вариант, который не всегда работает), и не было проблем с получением денег у продавцов.

Если по результатам проверки документов будут выявлены проблемы с одной из квартир, вся сделка может оказаться под угрозой.Что касается оплаты услуг риелтора, то это вопрос договоренности сторон. Безусловно, при проведении альтернативных сделок риелтор или юрист проделывают двойной объем работы, поэтому и оплата должна быть соответствующая.Альтернативная сделка купли-продажи происходит, когда собственник продает свою квартиру и покупает себе другую взамен на деньги от продажи первой.

Делается это одновременно, то есть обе сделки на квартиры проходят в один день, оба договора купли-продажи подписываются одновременно, и регистрация права собственности также происходит параллельно.В альтернативной сделке покупки и продажи участвуют как минимум три стороны: продавец квартиры, покупатель этой квартиры и продавец второй квартиры (покупателем этой недвижимости является продавец первой).На практике это довольно распространенный вариант обмена недвижимости через куплю-продажу.

К плюсам можно отнести:

  1. удобство (при условии сотрудничества с грамотным юристом),
  2. быстрота регистрации и въезда в новую квартиру.

Минусами таких сделок являются:

  1. сложности в расчете и уплате налогов с продажи недвижимости,
  2. сложности в регистрации права собственности (например, приостановка или отказ в регистрации одной из квартир не влечет такую же отмену в отношении других сделок в цепочке альтернативных сделок).
  3. трудность поиска подходящего варианта, соответствующего цене и запросам клиента,

Что касается оплаты услуг юриста, сопровождающего такие сделки, то обычно оплата идет за каждую сделку отдельно, но Вы можете рассчитывать на скидку, если одновременно оформляете несколько квартир.Под альтернативной сделкой подразумевается одновременное совершение двух и более взаимосвязанных сделок с объектами недвижимого имущества.

Например, родители, у которых дети стали взрослыми, принимают решение о продаже своей квартиры и покупке взамен двух других квартир.Бывают ситуации, когда люди решают улучшить свои жилищные условия и взамен квартиры с маленькой площадью покупают с доплатой большую квартиру. Такая сделка тоже является альтернативной.Обычно после того, как находится покупатель на продаваемую квартиру, ее собственники начинают подбирать себе взамен другую квартиру – альтернативу.

Преимущество альтернативных сделок состоит в том, что они, как правило, заключаются одновременно, то есть без разрыва во времени.

Это значит, что участники альтернативной сделки, продав свою квартиру, не останутся без крыши над головой, а одновременно будут наделены правом собственности на другое жилое помещение.Лица, совершающие альтернативную сделку, в меньшей степени подвергнуты рискам, связанным с изменением цен на рынке недвижимости, с изменением курсов валют. Так, например, при резком повышении цен на недвижимость продавец всегда может подкорректировать цену на свою квартиру, чтобы ему хватило денежных средств для приобретения альтернативного жилья.Что касается оплаты услуг риелторов, то при сопровождении альтернативной сделки такая услуга является комплексной и фактически включает в себя сопровождение нескольких сделок.

Поэтому такая услуга объективно должна стоить дороже, нежели сопровождение только продажи или только покупки недвижимости.При альтернативной сделке продавцы одновременно с продажей объекта недвижимости приобретают другой объект.

При этом они сразу подписывают несколько договоров купли-продажи – на продажу и на покупку. Сейчас преимущественно используется так называемый разрыв сделки, при котором сначала осуществляется продажа, а потом покупка. Однако есть ситуации, при которых разорвать сделку невозможно, так как существуют отягощающие обстоятельства, например, органы опеки дают разрешение только при обязательном наделении ребенка площадью или люди продают свое единственное жилье и им некуда переезжать – в таком случае работает вариант одновременной покупки и продажи недвижимости.К сожалению, сегодня нет единой стоимости риелторских услуг.

Если Вы пользуетесь услугами агентства, то в нем используется тарификация либо составляется договор непосредственно с агентом.

Услуга считается оказанной после приобретения новой квартиры и переезда туда новых собственников.Альтернативная сделка проходит при условии одновременной продажи одной квартиры и покупки другого жилья, то есть альтернативной площади.Такая сделка проводится, если продаваемая квартира является единственной, и собственники сразу переезжают на новое место.

С мебелью также проблем нет: ее не нужно лишний раз отвозить на дачу, чтобы затем уже разместить в приобретенной квартире.Еще один аргумент в пользу «альтернатив» – денежные расчеты.

В цепочку включены несколько объектов, и покупатель квартиры, которая в свою очередь обменивается на другую площадь, закладывает деньги продавцу альтернативного варианта. Участие в денежных расчетах минимизировано, что удобно осторожным клиентам.

Такая возможность есть у тех участников цепочки, которые одновременно продают и покупают недвижимость, равноценную по сумме.Также можно быть уверенным, что при заказе услуги пакетной регистрации договоров на сделке и отсутствии зарегистрированного перехода права на альтернативную площадь квартира не будет продана и собственник не останется на улице.Альтернативная сделка как риелторская услуга обычно обходится несколько дороже, чем простая продажа или покупка.

Это связано с тем, что подобный формат работы включает в себя как минимум две сделки.

Иногда в результате продажи квартиры собственники принимают решение о покупке нескольких объектов вместо одной квартиры.Соответственно, агентство выполняет работу по продаже жилья и находит покупателей на площадь, осуществляет подбор альтернативных вариантов и ведет переговоры с их продавцами, оказывая в том числе содействие в передаче предоплаты. Далее следует проверка альтернативного объекта на юридическую чистоту и подготовка продаваемой квартиры к сделке.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Порядок альтернативной сделки

Всё зависит от того, сколько «звеньев» в вашей цепочке сделок.

Самое простое, если альтернативная сделка в ней только одна, тогда в ней участвуют три стороны — покупатель квартиры, которую продают для покупки другого жилья, продавец такой квартиры и продавец альтернативной квартиры, который получает деньги. Но может быть и по-другому, например, если и первый покупатель хочет продать квартиру, чтобы купить другую.

Тогда надо ждать, пока все «звенья» найдут своих покупателей, а продавцы — альтернативные варианты. Когда продавец подбирает себе альтернативу (то есть находит подходящее новое жильё), в объявлении пишут «Альтернатива подобрана». Это косвенно свидетельствует о том, что на сделку получится выйти быстрее.

Однако продавец подобранной альтернативы может и отказаться от сделки, и всё придётся начинать сначала. Такие сделки могут затягиваться на несколько месяцев и расстраиваться накануне подписания документов, поэтому не все готовы участвовать в них. Как правило, альтернативу выбирают, если хотят уменьшить площадь жилья и получить доплату или, наоборот, доплатить и купить квартиру больше.

Возможная ситуация: у молодой семьи есть двухкомнатная квартира в центре города.

Но семье в ней тесно, и она хочет купить трёхкомнатную. Нашёлся и подходящий вариант: если продать двушку в центре, денег как раз хватит на трёшку чуть подальше от центра, и ещё на ремонт останется. Но есть нюанс: владелец трёшки хочет продать её, чтобы купить однушку, а на оставшиеся деньги — машину и участок в области.

Чтобы успешно зарегистрировать сделку, нужно сперва найти покупателя на двушку и получить от него аванс.

Затем отдать этот аванс владельцу трёшки, а он, в свою очередь, внесёт аванс за однушку. При этом риелторы всех сторон должны тщательно проверить документы на все три квартиры. А затем все три хозяина и покупатель двушки встречаются в один и тот же день в одном месте: заключают договоры и передают деньги (точнее, скорее всего, закладывают в банковскую ячейку).Для квартир с ипотекой порядок альтернативной сделки остаётся тем же, нужно только помнить, что у каждого банка свои требования к пакету документов и финансовому расчёту, и это может влиять на сроки.

Если в альтернативной сделке участвуют несколько покупателей с ипотекой, придётся выбирать один банк или искать другой объект недвижимости.

Кстати, регистрация ипотечной сделки в среднем проходит за 4 дня, а обычной — за 10 дней.___________________________ Не забывайте о лайке — авторам будет приятно.Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые публикации.

«Альтернатива подобрана» — это хорошо

Не всегда слово «альтернатива» значит, что ждать сделки придется долго. Если в объявлении написано, что сделка альтернативная и альтернатива подобрана, это означает, что цепочка уже полностью или частично собралась.

Если вы при этом намерены только купить недвижимость, ничего одновременно не продавая, то возможно сделка пройдет быстро. При этом можно даже попробовать снизить цену.

Чтобы ускорить процесс, продавец может пойти вам навстречу. Риелторы 80 уровня могут проводить сделки с 6-8 участниками одновременно. Но это очень редкие случаи. Сложность не только в том, чтобы организовать столько людей и всё оформить, при этом не допустив выхода из сделки участников.

Важно еще, чтобы переход права собственности был зарегистрирован у всех одновременно и успешно.

Часто для одновременной регистрации люди пользуются услугами специальных юридических компаний, которые занимаются оформлением сделок. При этом в договорах купли-продажи рекомендуется прописать, что если право собственности одной недвижимости не регистрируется — то не регистрируется вся цепочка.

А теперь, резюмируем плюсы и минусы альтернативной сделки: + Можно снизить цену, если у продавца уже подобрана альтернатива. + Юридическую чистоту недвижимости тщательно проверят, возможно даже не один риелтор.

Участникам цепочки невыгодно, чтобы она распалась.

– «Не пытайтесь повторить это дома». Такие сделки сложные в организации, долгие, более дорогие для участников.

Ошибка, неправильное оформление документов, недостаточная проверка может привести к потере времени, денег или даже недвижимости. – Риск выхода участников. Договоренности в таких сделках сложнее закрепить, чем при прямой продаже. Один участник зависит от другого, а значит задаток, с его жестко регламентированными по закону условиями возврата, может быть рискован для продавца.

Если сделка сорвётся даже не по его вине, он будет вынужден вернуть задаток в двойном размере. А так называемый аванс ничего не гарантирует. Юристы рекомендуют в таких случаях оформлять обеспечительный платеж.

О том, , у нас есть отдельная статья.

Альтернативный тип

Большая часть продаж на рынке вторичного жилья — это альтернативные сделки, потому что подавляющее число собственников продают квартиру, чтобы купить другую. Делается это одновременно, то есть в один и тот же день заключаются договоры купли-продажи сразу на обе квартиры (или больше, если совершается несколько альтернативных сделок).В альтернативной сделке участвуют как минимум три стороны — покупатель, продавец одной квартиры и продавец второй квартиры.

Основную сумму в такой сделке вносит главный покупатель, а остальные участники фактически меняют с доплатой свои квартиры на другие.В подобных сделках бывает до 5-6 сторон — такие длинные альтернативные цепочки стараются делить на части, потому что процесс согласования условий со всеми сторонами может сильно затягиваться.Вас как покупателя сразу должны предупредить, что сделка альтернативная и придётся подождать, пока соберётся нужная цепочка и будут проверены документы на все квартиры.

Если вас такой вариант устроит, вы вносите предоплату.За альтернативную сделку не стоит браться без помощи риелтора, потому что собрать всю цепочку и реализовать схему сделки самостоятельно сложно.

Суть альтернативной сделки и типы участников

В единовременных сделках достаточно часто принимают участие владельцы сразу нескольких квартир. Иногда речь идет о десятке квартир, собственники которых желают обменять свое жилье или перевести недвижимое имущество в деньги. Однако риелторы стараются, насколько это возможно, ограничить количество участников: в одном из случаев для подписания договора собралась достаточно внушительная аудитория, состоящая из собственников, владельцев долей, их риелторов, всего порядка 20 человек.

Непросто сделать так, чтобы все эти люди одновременно договорились между собой, в то время, как наличие договоренности «каждого с каждым» является основным условием для того, чтобы цепочка одновременных продаж осуществилась. Разберем типы участников сделок в альтернативных продажах.

В цепочках продаж присутствуют «верхние» — которые ничего не меняют и рассчитываются за жилье деньгами, «средние» — они являются классическими участниками, так как покупают и продают одновременно, и «нижние» — такие участники передают свое имущество и получают деньги из банковской ячейки.

Междугородняя альтернативная сделка

Некоторую сложность представляет случай, когда продаваемая и покупаемая взамен квартиры – находятся в разных городах.

Т.е. регистрироваться эти два договора должны тоже в разных отделениях Росреестра этих городов.

Сделать это одновременно физически не представляется возможным.

Поэтому в таких случаях, сделку, обычно, подготавливают одновременно, а проводят последовательно в два этапа: сначала подписывают договор о продаже, регистрируют его, и получают деньги в одном городе, затем подписывают договор о покупке, регистрируют его, и передают деньги в другом городе. Нюанс в том, что Продавец квартиры на некоторое время (между этими регистрациями) подвисает в статусе бомжа.

Но с деньгами за проданную квартиру (это сглаживает его риск). Поэтому, если даже вторая сделка срывается, у Продавца есть возможность найти за те же деньги другую «альтернативу». Дополнительную сложность при подготовке сделки с «альтернативными» квартирами представляет случай, когда среди Продавцов присутствует несовершеннолетний ребенок.

По требованию закона в такие сделки вмешиваются Органы опеки и попечительства, которые накладывают обязательства одновременной покупки жилья с обязательным включением ребенка в число собственников. Регистрирующий орган может не принять на регистрацию документы о продаже квартиры с несовершеннолетним, пока не увидит договор о покупке жилья, соответствующего требованиям Органов опеки. Если сделка происходит в одном городе, то это решаемый вопрос – оба договора подаются на регистрацию одновременно.

Но если квартира продается в одном городе, а «альтернативная» квартира покупается в другом городе, то сделку также придется разбивать на части. Но сложность в том, что здесь требуется сначала покупка квартиры (для выполнения требований Опеки), а затем уже продажа своей квартиры.

Здесь нет однозначного решения.

Теоретически деньги для покупки можно взять в долг, или в краткосрочный кредит, а после продажи своей квартиры – отдать. Можно попытаться договориться с Органами опеки об отсрочке покупки альтернативной квартиры. Можно узнать у регистратора, устроит ли его копия подписанного, но незарегистрированного договора покупки «альтернативной» квартиры в другом городе.

Включив фантазию, можно найти и другие решения этого вопроса. В том числе – с помощью .

На какие нюансы в альтернативных сделках стоит обратить внимание.

1. Важно проверить документы и заказать выписки из ЕГРН по всем квартирам.2.

Суммы авансов должны быть одинаковые по всем квартирам.3. Нельзя вносить задаток за квартиру, так как цепочка может развалиться не по вашей вине, и придётся возвращать задаток в двойном размере.4. Необходимо привлечь к организации сделки и проверки документов юриста, с опытом проведения альтернативных сделок.

Не всегда риэлторы и участники сделки правильно оценивают риски.5.

Лучше всего отдавать документы на регистрацию одним пакетом.

Чтобы переход права собственности регистрировался по всей цепочке одновременно.

Шаг 3: договоритесь о форме расчетов

Договоритесь с продавцом и покупателем о форме расчета — например, можете использовать аккредитив при альтернативной сделке или расчет с помощью банковских ячеек.

Здесь важно продумать правильную систему взаиморасчетов.

Например, покупатель кладет деньги, которые должен заплатить вам за квартиру, в одну ячейку.

Вы кладете деньги, которые должны доплатить продавцу, во вторую ячейку.

Он получает доступ к ним после подписания договоров купли-продажи. Если не можете определиться с порядком расчетов, обратитесь к сотрудникам банка.

Объясните ситуацию — они предложат подходящее решение, расскажут, какие условия нужно прописать в соглашении.

Подписание договоров

Специального договора купли-продажи для этого случая не существует.

Для каждой сделки в цепочке составляется свой договор, который не связан с остальными. Каждый договор подписывается отдельно и на регистрацию подается тоже отдельно.

Допускается заключать договор в (ППФ) или с участием нотариуса.

Первый вариант подходит для сделок, которые не являются обязательными для нотариального удостоверения.

  1. Если вы хотите использовать ППФ, лучше обратиться к юристу, который проверит все детали договора.
  2. Услуги нотариуса необходимы, если в сделке участвуют несовершеннолетние, заключается договор пожизненного содержания с иждивением (рента), у квартиры несколько собственников и т. д.

Альтернативная сделка: какие риски?

  1. Трудности при оформлении в Росреестре. Регистрация переходов прав на квартиры в альтернативной сделке не взаимосвязана.

    Каждая из них регистрируется отдельно. Если возникают сложности с оформлением одной квартиры или вовсе отказ (приостановка) в регистрации, то на остальные объекты это не влияет. Данное обстоятельство таит в себе угрозы для продавцов квартир, переход права по которым был зарегистрирован.

    Надо полагать, в этом случае возникнут проблемы в получении денег за проданные квартиры из-за приостановленных сделок. Покупатели, при этом, хоть и получили документы о праве собственности, но полученное жилье не оплатили.

  2. Кроме того, альтернативная сделка включает в себя и те риски, которые присущи стандартным схемам купли-продажи.
  3. Разногласие мнений и неупорядоченность действий сторон сделки.

    Например, если продавец (покупатель) в процессе выдвинет своё недовольство и несогласие по любым основаниям. Или вовсе передумает продавать (покупать) недвижимость на каком-либо этапе сделки, то она рискует не состояться вовсе. Так как разрушение хотя бы одного звена этой цепи автоматически отменяет все, входящие в неё, сделки.

  4. В то время как обе стороны уже согласовали предоплату и приближаются к этапу совершения сделки, а продавец все еще в поисках нового жилья для «альтернативы».

    Или покупатель Вашей квартиры не может согласовать условия по продаже своей собственной.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+