Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Что значит тип продажи альтернатива

Что значит тип продажи альтернатива

Что значит тип продажи альтернатива

Особенности различных типов продажи квартир


Самыми распространенными типами сделок при операциях купли-продажи недвижимости являются:

  1. чистая (прямая, свободная) продажа,
  2. альтернативная продажа.

Если с первым типом реализации недвижимости все понятно из названия, а именно, что квартира продается и покупатель платит за нее деньги, а продавец их получает и распоряжается ими по своему усмотрению без каких-либо условий. То со вторым типом продажи не все так однозначно, ведь сразу не понятно, что означает тип продажи альтернатива и какие это влечет за собой последствия для всех участников сделки. Продажа по альтернативной сделке означает, что продавая свою недвижимость, хозяин квартиры на полученные средства одновременно приобретает себе другое жилье.

При этом все сделки происходят в один день и практически деньги на руки продавец и покупатель (в одном лице) не получает.

Альтернативная сделка, альтернатива, цепочка

Все эти названия обозначают, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую.

В самом простом случае в альтернативной сделке будет 2 квартиры и 3 участника:

  1. Участник 1. У него есть деньги и он покупает квартиру
  1. Участник 2.

    Продает старую и одновременно покупает новую квартиру

  1. Участник 3. Только продает свою квартиру

Чаще всего основную сумму вносит Участник 1.

Взамен он получает квартиру. Причем деньги он отдает не Участнику 2 — своему продавцу, а сразу Участнику 3. Самая простоя схема альтернативной сделки, стоимость квартир равна Участник 2 не получает деньги от продажи своей квартиры. Если цена квартир одинакова, хотя такое бывает очень редко, все деньги прямиком отправляются Участнику 3.

Но обычно Участник 2 получает разницу в стоимости, если его квартира дороже той, которую он покупает.

Или он сам доплачивает разницу продавцу — Участнику 3, когда покупает квартиру дороже.

Участник 2 покупает альтернативную квартиру с доплатой Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день.

А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку. Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки.

Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.

В чем преимущества альтернативной сделки?

alexeyplatonov/DepositphotosАльтернативными называются сделки с приобретение нового жилья с одновременной продажей старого, а также обмен жильем: когда участники сделки «меняются» своим имуществом, передавая права на них друг другу с доплатой или без.Альтернативные сделки — одна из национальных особенностей нашего рынка недвижимости.

В большинстве стран жилье просто продают для того, чтобы затем приобрести новое.

У нас срочная потребность в альтернативе связана с рядом причин, которых, справедливости ради, становится с каждым годом все меньше.Во-первых, это элементарное отсутствие места для временного хранения личного имущества из проданной квартиры.

Во-вторых, отсутствие возможности зарегистрироваться по иному месту жительства, что влечет неудобства при покупке билетов, устройстве на работу и т. п. В-третьих, требования органов опеки, дающих разрешения на продажу объекта, собственником которого является несовершеннолетний только при одновременном приобретении жилья.

В-четвертых, элементарный человеческий фактор: боязнь собственника остаться после продаже без другого жилья и денег из-за быстро меняющейся экономической ситуации в стране.Даже при том, что сегодня есть услуги по временному хранению имущества из проданной квартиры, что любой дееспособный гражданин может сняться с регистрационного учета без одновременной постановки на учет по другому адресу, количество альтернативных сделок в общем обороте операций по купле-продаже недвижимости велико.Альтернативные сделки риелторы всегда считают сложными. Их организация и проведение требуют большого количества времени, психологических и эмоциональных затрат, высокой квалификации и опыта специалиста, который будет заниматься альтернативной сделкой.

Чего стоит только пресловутый разъезд коммуналки, который тоже относится к альтернативной сделке!Для того чтобы безопасно и комфортно продать жилье с одновременным приобретением прав на другой объект, требуется учесть множество нюансов: если это продажа доли или имущества несовершеннолетнего, то рыночные стоимости объектов, их метражи, количество содольщиков ребенка, требования опеки по локации дома, проценту износа, состоянию квартиры.Если это обмен с переездом, например, в другой регион, то нужно организовать правильный порядок подписания и регистрации документов на объекты, предоставление документов в определенные сроки, подписание актов передачи объектов.Учесть и перечислить все разнообразие вариантов альтернативных сделок не представляется возможным. Но, судя по моему двадцатилетнему опыту работы, без помощи квалифицированного риелтора большая часть так называемых альтернатив не состоялась бы.Если нанимать себе помощника в этом нелегком деле, следует внимательно изучить его квалификацию: стаж работы, специализацию, отзывы клиентов.

И нужно обязательно заключить письменный договор, в котором будут указаны все этапы взаимодействия, стоимость и порядок оплаты комиссии, обязанности и права сторон. Правильно будет заключить не два договора, на продажу и покупку, а один — на поиск покупателя, продажу и подбор с одновременной покупкой жилья.Услуга недешевая и в разных регионах отличается по стоимости, но как бы ни были оформлены условия оплаты – отдельные суммы за «продажу» и за «покупку», расчет услуг по этапам выполненных и принятых работ, или общая стоимость риелторской комиссии — оплачивается она по факту выполнения всего заказанного объема услуг.Этим договор «альтернативы» отличается от простых по покупке или продаже.Любой специалист, который хоть раз занимался альтернативной сделкой, понимает, как много предстоит сделать на пути к результату, как много встретить препятствий и их преодолеть, просчитать расходы, спланировать этапы, учесть интересы всех сторон и провести две, а то и несколько сделок одновременно, поэтому комиссия за такую услугу обычно на 50-100% выше комиссии по обычной сделке купли-продажи.Альтернативная сделка – операция с недвижимостью, при которой собственник объекта продает свой и одномоментно покупает другой объект. Для того чтобы получить возможность купить новую квартиру, собственнику нужно продать уже имеющееся жилье.

Стоимость услуг риелтора при проведении подобной сделки выше, нежели организация стандартной продажи.

Если говорить о преимуществах, тот тут стоит рассматривать с нескольких сторон. В любом случае это выгодно продавцу. Он ничего не теряет – ни время, ни деньги. А покупатель рискует тем, что при условии внесения аванса за понравившееся жилье он вынужден ждать, когда продавец найдет себе подходящий вариант.

А покупатель рискует тем, что при условии внесения аванса за понравившееся жилье он вынужден ждать, когда продавец найдет себе подходящий вариант. При этом сделка легко может сорваться, поэтому ожидания покупателя при альтернативной сделке может оправдать только весомая скидка при продаже.

Стоимость квартиры при альтернативной сделке действительно часто бывает ниже, чем у свободных квартир. Но услуги риелтора в данном случае гораздо выше и могут стоить в два раза больше обычной сделки, то есть порядка 200 тысяч рублей.Альтернативной называется сделка, в которой участвует несколько объектов.

То есть у покупателя квартиры нет на руках денег на покупку, но есть своя квартира, которую он продает и одновременно за счет полученных денег покупает квартиру продавца.

Здесь один человек выступает по одной сделке как покупатель, а по другой как продавец. В такой цепочке может быть много объектов, не обязательно даже это все квартиры, могут быть дома, апартаменты и т. п. Преимуществ таких сделок, на мой взгляд, нет.

Наоборот, когда есть альтернатива, сделка усложняется, риски возрастают. Сорвется одна сделка – сорвутся и все связанные с ней моменты. Самый простой вариант – один продавец и один покупатель, который готов сразу оплатить стоимость квартиры.При проведении альтернативной сделки очень важна квалификация юриста или риелтора, который ведет сделку.

Необходимо подготовить все документы, проверить свой объект, разобраться во всей цепочке. По всем сделкам нужно проверить документы!

Особое внимание стоит обратить на заключаемые договоры, договоры аренды ячейки и т.

д., чтобы и регистрация всех сделок прошла одновременно (это, конечно, идеальный вариант, который не всегда работает), и не было проблем с получением денег у продавцов. Если по результатам проверки документов будут выявлены проблемы с одной из квартир, вся сделка может оказаться под угрозой.Что касается оплаты услуг риелтора, то это вопрос договоренности сторон.

Безусловно, при проведении альтернативных сделок риелтор или юрист проделывают двойной объем работы, поэтому и оплата должна быть соответствующая.Альтернативная сделка купли-продажи происходит, когда собственник продает свою квартиру и покупает себе другую взамен на деньги от продажи первой.

Делается это одновременно, то есть обе сделки на квартиры проходят в один день, оба договора купли-продажи подписываются одновременно, и регистрация права собственности также происходит параллельно.В альтернативной сделке покупки и продажи участвуют как минимум три стороны: продавец квартиры, покупатель этой квартиры и продавец второй квартиры (покупателем этой недвижимости является продавец первой).На практике это довольно распространенный вариант обмена недвижимости через куплю-продажу.

К плюсам можно отнести:

  1. удобство (при условии сотрудничества с грамотным юристом),
  2. быстрота регистрации и въезда в новую квартиру.

Минусами таких сделок являются:

  1. трудность поиска подходящего варианта, соответствующего цене и запросам клиента,
  2. сложности в регистрации права собственности (например, приостановка или отказ в регистрации одной из квартир не влечет такую же отмену в отношении других сделок в цепочке альтернативных сделок).
  3. сложности в расчете и уплате налогов с продажи недвижимости,

Что касается оплаты услуг юриста, сопровождающего такие сделки, то обычно оплата идет за каждую сделку отдельно, но Вы можете рассчитывать на скидку, если одновременно оформляете несколько квартир.Под альтернативной сделкой подразумевается одновременное совершение двух и более взаимосвязанных сделок с объектами недвижимого имущества. Например, родители, у которых дети стали взрослыми, принимают решение о продаже своей квартиры и покупке взамен двух других квартир.Бывают ситуации, когда люди решают улучшить свои жилищные условия и взамен квартиры с маленькой площадью покупают с доплатой большую квартиру. Такая сделка тоже является альтернативной.Обычно после того, как находится покупатель на продаваемую квартиру, ее собственники начинают подбирать себе взамен другую квартиру – альтернативу.

Преимущество альтернативных сделок состоит в том, что они, как правило, заключаются одновременно, то есть без разрыва во времени. Это значит, что участники альтернативной сделки, продав свою квартиру, не останутся без крыши над головой, а одновременно будут наделены правом собственности на другое жилое помещение.Лица, совершающие альтернативную сделку, в меньшей степени подвергнуты рискам, связанным с изменением цен на рынке недвижимости, с изменением курсов валют.

Так, например, при резком повышении цен на недвижимость продавец всегда может подкорректировать цену на свою квартиру, чтобы ему хватило денежных средств для приобретения альтернативного жилья.Что касается оплаты услуг риелторов, то при сопровождении альтернативной сделки такая услуга является комплексной и фактически включает в себя сопровождение нескольких сделок. Поэтому такая услуга объективно должна стоить дороже, нежели сопровождение только продажи или только покупки недвижимости.При альтернативной сделке продавцы одновременно с продажей объекта недвижимости приобретают другой объект. При этом они сразу подписывают несколько договоров купли-продажи – на продажу и на покупку.

Сейчас преимущественно используется так называемый разрыв сделки, при котором сначала осуществляется продажа, а потом покупка.

Однако есть ситуации, при которых разорвать сделку невозможно, так как существуют отягощающие обстоятельства, например, органы опеки дают разрешение только при обязательном наделении ребенка площадью или люди продают свое единственное жилье и им некуда переезжать – в таком случае работает вариант одновременной покупки и продажи недвижимости.К сожалению, сегодня нет единой стоимости риелторских услуг.

Если Вы пользуетесь услугами агентства, то в нем используется тарификация либо составляется договор непосредственно с агентом. Услуга считается оказанной после приобретения новой квартиры и переезда туда новых собственников.Альтернативная сделка проходит при условии одновременной продажи одной квартиры и покупки другого жилья, то есть альтернативной площади.Такая сделка проводится, если продаваемая квартира является единственной, и собственники сразу переезжают на новое место. С мебелью также проблем нет: ее не нужно лишний раз отвозить на дачу, чтобы затем уже разместить в приобретенной квартире.Еще один аргумент в пользу «альтернатив» – денежные расчеты.

В цепочку включены несколько объектов, и покупатель квартиры, которая в свою очередь обменивается на другую площадь, закладывает деньги продавцу альтернативного варианта. Участие в денежных расчетах минимизировано, что удобно осторожным клиентам.

Такая возможность есть у тех участников цепочки, которые одновременно продают и покупают недвижимость, равноценную по сумме.Также можно быть уверенным, что при заказе услуги пакетной регистрации договоров на сделке и отсутствии зарегистрированного перехода права на альтернативную площадь квартира не будет продана и собственник не останется на улице.Альтернативная сделка как риелторская услуга обычно обходится несколько дороже, чем простая продажа или покупка.

Это связано с тем, что подобный формат работы включает в себя как минимум две сделки. Иногда в результате продажи квартиры собственники принимают решение о покупке нескольких объектов вместо одной квартиры.Соответственно, агентство выполняет работу по продаже жилья и находит покупателей на площадь, осуществляет подбор альтернативных вариантов и ведет переговоры с их продавцами, оказывая в том числе содействие в передаче предоплаты.

Далее следует проверка альтернативного объекта на юридическую чистоту и подготовка продаваемой квартиры к сделке.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Шаг 5.

Составьте договора купли-продажи

Рекомендуем обратиться на этом шаге к нотариусу или юристу.

Специалист поможет правильно составить договор, расскажет о списке необходимых документов, проконсультирует. Оба договора купли-продажи подписывают одновременно. В документе указывают: � паспортные данные продавца и покупателя; � все сведения о недвижимости; � сумму покупки с вычетом аванса или задатка; � условия и реквизиты передачи денежных средств; � права и обязанности обеих сторон; � дату заключения договора; � подписи сторон с расшифровкой.

В документе указывают: � паспортные данные продавца и покупателя; � все сведения о недвижимости; � сумму покупки с вычетом аванса или задатка; � условия и реквизиты передачи денежных средств; � права и обязанности обеих сторон; � дату заключения договора; � подписи сторон с расшифровкой. Типовой проверенный шаблон можно попросить у нотариуса или юриста, скачать в интернете.

Договор купли-продажи не требует обязательного нотариального заверения. Но, если заверите документы у нотариуса, это упростит дальнейшее оформление.

Особенности регистрации

Допол­ни­тель­ный риск даёт необ­хо­ди­мость реги­стра­ции всех сде­лок не в одном дого­вор­ном доку­мен­те, а каж­дой в отдель­но­сти: каж­дая опе­ра­ция в аль­тер­на­тив­ной цепоч­ке юри­ди­че­ски само­сто­я­тель­на и не вле­чет по зако­ну обя­за­тель­ное заклю­че­ние дого­во­ра в любом из зве­ньев, как толь­ко это про­изо­шло в преды­ду­щем.То есть неред­ко быва­ет так: одна из сто­рон про­да­ёт свою квар­ти­ру и реги­стри­ру­ет сдел­ку, а в ниж­нем звене кто-то отка­зы­ва­ет­ся это сде­лать, несмот­ря на уст­ную дого­во­рён­ность, и вся цепь рвёт­ся. Стра­да­ют при этом про­дав­цы-поку­па­те­ли про­ме­жу­точ­ных зве­ньев и верх­ний поку­па­тель: они оста­ют­ся без жела­е­мых квар­тир и риску­ют поте­рять часть денег во вре­мя поис­ков дру­гих вари­ан­тов (най­ден­ное жильё может ока­зать­ся более доро­гим, опять пона­до­бят­ся рас­хо­ды на риэл­то­ров и т.д).

Альтернативная продажа квартиры, что это?

Дитмар С.

· 4 февраля5,6 KИнтересно2 · 10Агентство недвижимости Владис msk.vladis.ruПодписатьсяАльтернативная продажа квартиры или альтернативная сделка – это противоположность к свободной сделке (такие слова тоже можно встретить в объявлениях). Суть такой операции заключается в том, что продавец жилья планирует тут же потратить полученные от покупателя средства на приобретение другой жилплощади, и регистрация обеих сделок будет производиться одновременно, а средства перечисляются при помощи счета или ячейки в банке. Подробная статья по альтернативным сделкам от специалиста 8 · Хороший ответ · 4,5 KКомментировать ответ.РекламаЕщё 2 ответа · 8Специалист по операциям с недвижимостью в «Моментум 24» с 15 летним стажем.

Атте.ПодписатьсяДобрый день. Альтернативная продажа квартиры это продажа квартиры с одновременной покупкой другой квртиры.

Сделка по ним проходит в один этап, есть свои особенности по взаиморасчетам, условия доступа к ячейкам (или раскрытия аккредитва), одновременной регистрации перехода права, срокам освобождения, снятия с регистрационного учета. При альтернативной продаже квартиры в.

Читать далее3 · Хороший ответ1 · 1,7 KБлагодарю за консультациюОтветитьКомментировать ответ.ПодписатьсяДобрый день!

Альтернативная продажа представляет собой цепочку из владельцев сразу нескольких квартир, которые одновременно принимают участие в сделках. Наличие договоренности «каждого с каждым» является основным условием для того, чтобы цепочка продаж осуществилась.

Так же нужно провести оценку юр. чистоты объектов, подготовить документы, чтобы ни у кого из участников. Читать далееХороший ответ · 1,7 KКомментировать ответ.Вы знаете ответ на этот вопрос?Поделитесь своим опытом и знаниямиЧитайте такжеЛучше узнать у тех, кто занимается продажей.

Вот знаю есть типа застройщик, который принимает в оплату старую недвижимость, конторка в минске, явно у низ были клиенты из россии, они точно уже на практике знают что там к чему.

«Тапас» называетсяХороший ответ · < 100 · 947экономист, музыкант, обожаю историю, занимаюсь производством изделий из>Аккредитив это самый надежный способ покупки/продажи недвижимости.

Суть его в том, что до момента заключения договора купли продажи, покупатель идет в банк и открывает специальный счет для аккредитива и вносит туда денежные средства, продавец в своем банке открывает счет привязанный к счету покупателя, заключается договор купли продажи и после его регистрации и перехода права собственности, все документы относятся в банк и после проверки их банком продавец получает деньги, в свою очередь если по какой либо причине сделака будет призанна не действильной, деньги никуда не денутся и после ее анулирвания, покупатель не потеряет свои деньги.

29 · Хороший ответ32 · 29,8 K · 1,6 KПрофессиональные услуги риэлтора. Отвечаю на вопросы на своем форуме � · В том случае, если вы решили заняться покупкой квартиры самостоятельно, стоит понять, что для этого понадобится много времени и сил. Для того чтобы приобрести недвижимость, сначала нужно найти оптимальный вариант.

Для этого необходимо зайти на популярные интернет площадки по продаже недвижимости. Именно там можно узнать много информации об объекте и посмотреть фотографии. Если вас интересует жиле в новостройке, то в этом случае нужно обратиться к застройщикам, которые внушают доверие. К тому же, необходимо подобрать компанию, которая строит дома в нужном вам районе.
К тому же, необходимо подобрать компанию, которая строит дома в нужном вам районе. После того, как несколько вариантов подобраны, необходимо познакомиться с квартирами.

Если это вторичное жилье, то нужно позвонить собственнику и уточнить по телефону некоторые ключевые моменты и договориться о просмотре квартиры лично. Если квартира новая, то, как правило, вас запишут на просмотр, который будет проходить в виде экскурсии.

Прежде чем изучать квартиру, рекомендуется провести осмотр подъезда. Иногда это помогает сделать вывод о жильцах и об объектах. По состоянию общего помещения можно понять, как к нему относятся соседи и управляющая компания.

При входе в квартиру обратите внимание на плинтуса, потолки и стены.

Именно на этих поверхностях может образовать плесень.

Далее необходимо сделать осмотр сантехники, а именно посмотреть, в каком состоянии находят трубы.

Также нужно обратить внимание на запах, и если он не естественный, то есть в квартире присутствует запах освежителя, это говорит о том, что хозяин хотел замаскировать что – то.

Рекомендуется проводить осмотр помещения днем, так можно подробнее изучить все детали.После просмотре квартиры можно переходить к стадии переговоров. Если вы заметили какие – то недочеты, их можно использовать в качестве инструмента, который позволит вам сэкономить, а продавца обяжет сделать скидку. Затем необходимо передать продавцу первый взнос.

Но является некой гарантией для обеих сторон.

При его передаче необходимо заключить договор, в котором будет указана сумма и условия. Чтобы проверить юридическую чистоту квартиры и документы, можно обратиться к юристам или риэлтору-юристу.

Эта процедура не будет стоить огромных денег, но зато вы будете спокойны.

После всех процессов необходимо заключить куплю — продажу и оформить право собственности. А если вы все таки надумали купить через риэлтора советую прочитать статью: С уважением, риэлтор Бросалин Артем Алексеевич!12 · Хороший ответ6 · 6,8 K · 7,8 KМама двоих детей.

Работаю экономистом. Везде люблю совать свой нос — поэтому.Разместите объявления на ресурсах по продаже квартиры: avito, cian и т.д.Подготовьте необходимый пакет документов:— документ, удостоверяющий личность продавца;— заверенное нотариусом согласие супруги (супруга); — документ на право собственности (правоустанавливающие документы);— выписка из домовой книги;— разрешение органов опеки и попечительства, если среди собственников есть несовершеннолетние дети;— справки из БТИ. К этим документам относятся кадастровый паспорт и поэтажный план квартиры. — доверенность, заверенная нотариусом.

Если квартиру продает доверенное собственником лицо (представитель).

В этот момент доверенность должна быть действительной. Следите за сроками, указанными в ней.— договор купли-продажи квартиры;— справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.Оформите договор купли-продажи квартиры и зарегистрируйте сделку в регистрационном органе.10 · Хороший ответ3 · 3,2 K · 186Профессиональные, бесплатные консультации по недвижимости.
Следите за сроками, указанными в ней.— договор купли-продажи квартиры;— справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.Оформите договор купли-продажи квартиры и зарегистрируйте сделку в регистрационном органе.10 · Хороший ответ3 · 3,2 K · 186Профессиональные, бесплатные консультации по недвижимости.

Помогу решить любой ваш вопрос.

· ОтвечаетДобрый день.Да, конечно на момент продажи в квартире могут быть зарегистрированы собственники.

Это весьма распространенная практика особенно для альтернативных сделок (сделок в которых участвует несколько квартир и требований продать и купить квартиру).Страшного в этом ничего нет, но важно указать основнием выдачи денег в банковской ячейки или раскрытии аккредитива предоставление продавцом справки из МФЦ об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц.Потребовав указать в требованиях к раскрытию банковской ячейки или аккредитива данную справку вы страхуете себя от недобросовестных продавцов.2 · Хороший ответ · 551

Порядок альтернативной сделки

Чаще всего альтернатива бывает двух типов:

  1. Увеличение площади. Например, молодая семья продаёт свою однушку, тут же использует полученные средства и доплату, чтобы купить трехкомнатную квартиру.
  2. Уменьшение площади с доплатой. Например, пожилой владелец квартиры хочет сменить свою трёшку на однушку и при этом не менять район. Он продаёт квартиру, на часть полученных средств тут же покупает однокомнатную квартиру и получает доплату (оставшиеся от продажи деньги).

Возможная ситуация: у молодой семьи есть двухкомнатная квартира в центре города. Но семье в ней тесно, и она хочет купить трёхкомнатную.

Нашёлся и подходящий вариант: если продать двушку в центре, денег как раз хватит на трёшку чуть подальше от центра, и ещё на ремонт останется.

Но есть нюанс: владелец трёшки хочет продать её, чтобы купить однушку, а на оставшиеся деньги — машину и участок в области.

Чтобы успешно зарегистрировать сделку, нужно сперва найти покупателя на двушку и получить от него аванс.

Затем отдать этот аванс владельцу трёшки, а он, в свою очередь, внесёт аванс за однушку. При этом риелторы всех сторон должны тщательно проверить документы на все три квартиры. А затем все три хозяина и покупатель двушки со свободными деньгами встречаются в один и тот же день в одном месте: заключают договоры и передают деньги.Для квартир с ипотекой порядок альтернативной сделки остаётся тем же, нужно только помнить, что у каждого банка свои требования к пакету документов и финансовому расчёту, и это может влиять на сроки.

Если в альтернативной сделке участвуют несколько покупателей с ипотекой, придётся выбирать один банк или искать другой объект недвижимости. Кстати, регистрация ипотечной сделки в среднем проходит за 4 дня, а обычной — за 10 днейАвторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Ксения Копалова.Подписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Альтернативный тип сделки

Большая часть продаж на рынке вторичного жилья — это альтернативные сделки.

Ведь многие собственники продают квартиру, чтобы купить другую (или другие). Все сделки проводятся одновременно: в один день заключаются договоры купли-продажи сразу на обе квартиры (или больше, если совершается несколько альтернативных сделок).В альтернативной сделке участвуют как минимум три стороны — покупатель, продавец одной квартиры и продавец второй квартиры.

Основную сумму в такой сделке вносит главный покупатель, а остальные участники фактически меняют с доплатой свои квартиры на другие.В подобных сделках бывает до 5-6 сторон — такие длинные альтернативные цепочки стараются делить на части, потому что процесс согласования условий со всеми сторонами может сильно затягиваться.Вас как покупателя сразу должны предупредить, что сделка альтернативная и придётся подождать, пока соберётся нужная цепочка и будут проверены документы на все квартиры. Если вас такой вариант устроит, вы вносите предоплату.За альтернативную сделку лучше не браться без помощи риелтора, потому что собрать всю цепочку и реализовать такую сделку самостоятельно сложно. Достаточно одному «звену» передумать (а это случается нередко), и нужно начинать всё с начала.

Альтернативная продажа квартиры и риски

  • Недееспособность одного из владельцев недвижимости.
  • Недоговорённость между собственниками жилища. Допустим, кто-то из владельцев против продажи квартиры или недоволен её стоимостью.
  • Отказ продавца от сделки. Главный риск приобретения жилья по альтернативной сделке заключается в том, что собственник может передумать продавать квартиру. Это может быть связано с невозможностью подобрать подходящее жильё.
  • Смерть собственника.
  • Собственник вправе изменить условия сделки в одностороннем порядке. Это несёт риск потери денег.

Существует риск создания слишком длинной «цепочки» альтернатив.

Подобный тип продажи несёт за собой увеличение времени оформления, а с ней и риски разрыва сделки.

Потому что в любое время один из продавцов может отказаться от продажи и вся сделка станет недействительной. Документы придётся собирать заново.

В целях безопасности при оформлении договора об авансе необходимо указать, кто из собственников будет приобретать квартиру в прямой продаже.

Даже если все нюансы сделок будут детально проработаны каждым собственником, то всё равно есть риск при оформлении документации остаться ни с чем.

Это объясняется тем, что в альтернативной сделке договоры купли-продажи никак не связаны юридически между собой. Каждый оформляется по отдельности.

Если регистратор откажется оформлять один из пакетов документов, то остальные будут оставаться в процессе.

Поэтому при отказе одного из собственников от продажи недвижимости или несоответствии документации оформление одного из договоров приостанавливается.

В таком случае необходимо прервать юридический процесс подготовки других договоров регистратором. Но как это сделать на практике, когда остальных участников сделки всё устраивает? Если частичная регистрация уже произошла, значит нужно:

  1. договориться с другими владельцами о расторжении договоров, иначе можно остаться без квартиры;
  2. обратиться в суд о восстановлении права на квартиру, если добровольно не получается решить вопрос с другими продавцами.

Чтобы обезопасить себя необходимо каждый день отслеживать ход процесса регистрации по номеру заявления:

  1. по единому бесплатному телефонному номеру Росреестра (8-800-100-34-34).
  2. на сайте Росреестра;

Хорошо бы для регистрации нанять стороннего исполнителя.

Этим занимаются многие юридические компании, в которых риск частичной регистрации сводится к минимуму, потому что в процессе постоянной практики они изучили требования Росреестра досконально. Но идеальным вариантом будет поведение сделки через нотариуса. Нет необходимости проверять юристами Росреестра удостоверенные нотариусом документы.

А срок оформления регистрации сократится в разы. Тип продажи альтернатива имеет очень тонкую специфику в оформлении документов.

Здесь нужна помощь грамотного специалиста. Велики риски потерять или наоборот не купить желаемую собственность.

Поэтому при приобретении жилплощади безопаснее приобретать квартиру с помощью прямой продажи, предварительно проверив юридическую чистоту сделки.

Шаг 5. Составьте договора купли-продажи

Рекомендуем обратиться на этом шаге к нотариусу или юристу. Специалист поможет правильно составить договор, расскажет о списке необходимых документов, проконсультирует.

Оба договора купли-продажи подписывают одновременно. В документе указывают: � паспортные данные продавца и покупателя; � все сведения о недвижимости; � сумму покупки с вычетом аванса или задатка; � условия и реквизиты передачи денежных средств; � права и обязанности обеих сторон; � дату заключения договора; � подписи сторон с расшифровкой.

Типовой проверенный шаблон можно попросить у нотариуса или юриста, скачать в интернете. Договор купли-продажи не требует обязательного нотариального заверения. Но, если заверите документы у нотариуса, это упростит дальнейшее оформление.

В чем сложности альтернативной сделки

Рассмотрим пример: покупатель приобретает «трешку» и вносит сумму оплаты, запускающую цепочку по квартирам меньшей площади с остальными участниками альтернативной сделки.

«Трешка» разъезжается на две «однушки». Но тут продавец одной из квартир проявляет недовольство документами и требует изменения условий сделки.

У остальных участников есть два варианта: принять новые условия, если нет вреда их интересам; отказаться от исполнения требований, если те невыгодны.Если складывается «отказная» ситуация, нужно оценить положение сделки – согласен ли покупатель «трешки» приобрести одну квартиру, а на поиск второй отвести дополнительное время? Отсюда следуют два варианта:

  1. Покупатель согласен, что позволяет вывести из сделки саботирующего продавца «однушки»;
  2. Покупатель отказывается, тогда обсуждаются изменившиеся характеристики (если они изменены собственником «трешки») по необходимым «однушкам», затем их поиск продолжается.

Процесс альтернативной сделки проходит сложнее, чем по прямой купле-продаже.

Денежные средства никогда не передаются нарочно, только зачислением на банковский счет собственника альтернативного жилья.Если подобрана более дешевая квартира (либо квартиры), то освободившиеся деньги по альтернативной сделке продажи собственник (и продавец) первой квартиры в цепочке получает на руки.
Денежные средства никогда не передаются нарочно, только зачислением на банковский счет собственника альтернативного жилья.Если подобрана более дешевая квартира (либо квартиры), то освободившиеся деньги по альтернативной сделке продажи собственник (и продавец) первой квартиры в цепочке получает на руки. Если же стоимость квартир при таком обмене оказывается выше и средств от продажи альтернативной квартиры не хватает – первый продавец должен произвести доплату.Альтернативная сделка купли-продажи требует детальной проработки требований и пожеланий участников, безупречного юридического сопровождения.

Поэтому крайне важно подключить к ней , способных проработать договоренности сторон и утвердить их в авансовом соглашении.Процесс переговоров, документальное оформление каждой последовательной сделки – лишняя стрессовая обстановка для продавцов и покупателей из состава цепочки.

Лишь риэлтор-профи разрешит конфликты и поэтапно, без осложнений проведет каждую сделку!

Междугородняя альтернативная сделка

Некоторую сложность представляет случай, когда продаваемая и покупаемая взамен квартиры – находятся в разных городах. Т.е. регистрироваться эти два договора должны тоже в разных отделениях Росреестра этих городов.

Сделать это одновременно физически не представляется возможным. Поэтому в таких случаях, сделку, обычно, подготавливают одновременно, а проводят последовательно в два этапа: сначала подписывают договор о продаже, регистрируют его, и получают деньги в одном городе, затем подписывают договор о покупке, регистрируют его, и передают деньги в другом городе. Нюанс в том, что Продавец квартиры на некоторое время (между этими регистрациями) подвисает в статусе бомжа.

Но с деньгами за проданную квартиру (это сглаживает его риск). Поэтому, если даже вторая сделка срывается, у Продавца есть возможность найти за те же деньги другую «альтернативу».

Дополнительную сложность при подготовке сделки с «альтернативными» квартирами представляет случай, когда среди Продавцов присутствует несовершеннолетний ребенок.

По требованию закона в такие сделки вмешиваются Органы опеки и попечительства, которые накладывают обязательства одновременной покупки жилья с обязательным включением ребенка в число собственников. Регистрирующий орган может не принять на регистрацию документы о продаже квартиры с несовершеннолетним, пока не увидит договор о покупке жилья, соответствующего требованиям Органов опеки. Если сделка происходит в одном городе, то это решаемый вопрос – оба договора подаются на регистрацию одновременно.

Но если квартира продается в одном городе, а «альтернативная» квартира покупается в другом городе, то сделку также придется разбивать на части. Но сложность в том, что здесь требуется сначала покупка квартиры (для выполнения требований Опеки), а затем уже продажа своей квартиры.

Здесь нет однозначного решения. Теоретически деньги для покупки можно взять в долг, или в краткосрочный кредит, а после продажи своей квартиры – отдать. Можно попытаться договориться с Органами опеки об отсрочке покупки альтернативной квартиры.

Можно узнать у регистратора, устроит ли его копия подписанного, но незарегистрированного договора покупки «альтернативной» квартиры в другом городе. Включив фантазию, можно найти и другие решения этого вопроса. В том числе – с помощью .

Причины выбора

Но почему некоторые люди выбирают именно этот тип продажи (альтернатива)?

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+