Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Как обойти ст 250 гк рф

Как обойти ст 250 гк рф

Как обойти ст 250 гк рф

Судебная практика по статье 250 ГК РФ

Определение Верховного Суда РФ от 12.02.2018 N 303-КГ17-23252 по делу N А04-38/2017 Разрешая заявленные требования, суды, оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), руководствуясь положениями статей 198, 201 АПК РФ, Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», положениями статей 131, 209, 223, 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, приняв во внимание преюдициальные обстоятельства, установленные при рассмотрении дел NN 2-316/2014, А04-11254/2015, А0411481/2015, установив факт использования обществом земельного участка по целевому назначению для производства сельскохозяйственной продукции, факт своевременного обращения общества в администрацию с заявлением о заключении договора купли-продажи спорных долей, пришли к выводу, что общество имеет право на приобретение долей в праве собственности на спорные земельные доли в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 12 Федерального закона N 101-ФЗ, которое не могло быть заявителем реализовано в связи с продажей администрацией указанной доли ООО «Соя» в нарушение установленного законом порядка, в связи с чем, признали оспариваемые действия администрации незаконными и удовлетворили заявленные требования, возложив на администрацию обязанность по заключению договора купли-продажи спорных земельных долей. Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 14.02.2018 N 8-КГ17-15 В обоснование исковых требований указал на то, что в рамках исполнительного производства, возбужденного в отношении должника Михейкина Н.И. и находящегося на исполнении в Межрайонном отделе судебных приставов по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов Российской Федерации по Ярославской области (далее — Межрайонный ОСП по ОИП УФССП России по Ярославской области), наложен арест на принадлежащую должнику 1/3 долю в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г. . . Решением Кировского районного суда г.

Ярославля от 13 мая 2016 года обращено взыскание на принадлежащую Михейкину Н.А. 1/3 долю в праве собственности на указанный земельный участок.

Являясь участником долевой собственности, административный истец обратился к судебному приставу-исполнителю с заявлением о преимущественном праве покупки доли Михейкина Н.А. в соответствии со статьями 250, 255 Гражданского кодекса Российской Федерации. После проведения оценки арестованного имущества межрайонным отделом судебных приставов в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ярославской области было направлено постановление от 9 декабря 2016 года о передаче имущества на реализацию с возложением обязанности предоставления преимущественного права покупки этой доли участникам общей долевой собственности.

Письмом от 29 декабря 2016 года Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ярославской области возвратило указанный пакет документов без исполнения.

Действия Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ярославской области по неисполнению постановления судебного пристава-исполнителя от 9 декабря 2016 года административный истец полагает незаконными, нарушающими его имущественные права.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.04.2018 N 307-ЭС17-11311 по делу N А56-38212/2015 Отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, суд округа, сославшись на положения пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласился с выводами суда первой инстанции, а также указал на отсутствие у истца заинтересованности в оспаривании сделки, что является основанием для отказа в удовлетворении требований.

Полагая необоснованным вывод суда апелляционной инстанции о совершении сделок по приобретению спорных дополнительных инвестиционных паев фонда в обход Закона N 156-ФЗ и Правил, суд кассационной инстанции сослался на то, что приобретение обществом «Фортис» паев по заниженным ценам может свидетельствовать о ненадлежащем исполнении указанным ответчиком своих обязательств по оплате приобретенных паев, а не о ничтожности (притворности) этих сделок.

Полагая необоснованным вывод суда апелляционной инстанции о совершении сделок по приобретению спорных дополнительных инвестиционных паев фонда в обход Закона N 156-ФЗ и Правил, суд кассационной инстанции сослался на то, что приобретение обществом «Фортис» паев по заниженным ценам может свидетельствовать о ненадлежащем исполнении указанным ответчиком своих обязательств по оплате приобретенных паев, а не о ничтожности (притворности) этих сделок. Суд округа указал на то, что результаты экспертиз не влияют на оценку действительности сделок и признал ошибочными выводы суда апелляционной инстанции о наличии признаков злоупотребления правом в действиях управляющей компании и общества «Фортис».

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.04.2018 N 77-КГ18-1 Согласно п.

3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Определение Конституционного Суда РФ от 17.07.2018 N 1747-О СТАТЬИ 250 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, А.И.

Бойцова, Н.С. Бондаря, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М. Жарковой, С.М. Казанцева, С.Д. Князева, А.Н.

Кокотова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, Ю.Д.

Рудкина, О.С. Хохряковой, В.Г. Ярославцева, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16.10.2018 N 14-КГ18-27 В обоснование исковых требований истец указал, что он является участником долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером . , общей площадью 64 272 030 кв.

м, расположенный по адресу: . . Ознакомившись 20 июня 2017 г.

со сведениями из единого государственного реестра недвижимости, Майоров А.И. узнал, что с 13 июня 2017 г. участником долевой собственности на этот земельный участок стал Поздняков Д.В., купивший 26 мая 2017 г.

у Зеньковича В.И. 1/46 долю в праве собственности на земельный участок.

Ссылаясь на совершение указанной сделки с нарушением его преимущественного права на покупку доли, поскольку последняя была отчуждена лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности на земельный участок, Майоров А.И. на основании пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации просил перевести на него права и обязанности покупателя по спорной сделке.

Определение Конституционного Суда РФ от 26.11.2018 N 2969-О По мнению М.М.

Мартыновой, положения статей 15 и 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 48 и части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 8, 218, 244 — 247, 250, 450 и 451 ГК Российской Федерации противоречат статьям 1, 2, 8, 15, 17 — 19, 35, 40, 45, 46, 55, 118, 120 и 123 Конституции Российской Федерации, поскольку по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, они допускают возможность произвольного пересмотра ранее возникшего права собственности на индивидуальный жилой дом, его произвольного преобразования в многоквартирный, прекращения режима долевой собственности, отказа в судебной проверке обстоятельств отчуждения доли жилого дома. Определение Конституционного Суда РФ от 26.03.2019 N 706-О ПУНКТОМ 3 СТАТЬИ 250 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, А.И.

Бойцова, Н.С. Бондаря, Г.А. Гаджиева, Ю.М.

Данилова, С.М. Казанцева, С.Д.

Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, С.П.

Маврина, Н.В. Мельникова, Ю.Д.

Рудкина, О.С. Хохряковой, В.Г. Ярославцева, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21.05.2019 N 4-КГ19-11 По смыслу указанной нормы сособственник имеет преимущественное право на приобретение доли должника — сособственника общего имущества, а кредитор вправе требовать от сособственника, возражающего против выдела доли должника, заключения соответствующего договора в судебном порядке (понуждение к заключению договора). Следовательно, разрешая настоящий спор по иску Руженцева А.В., судам надлежит применить положения о преимущественном праве покупки (статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о заключении договора в обязательном порядке (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Определение Конституционного Суда РФ от 18.07.2019 N 1980-О Статьи 246, 250 и пункт 4 статьи 252 ГК Российской Федерации, применяемые во взаимосвязи с другими нормами данного Кодекса, регулирующие пользование и распоряжение общим имуществом и устанавливающие для участников долевой собственности преимущественное право покупки доли, направлены на защиту и обеспечение баланса интересов участников долевой собственности и не могут расцениваться как нарушающие права заявителя, в деле с участием которого суды установили, что А.П.
Определение Конституционного Суда РФ от 18.07.2019 N 1980-О Статьи 246, 250 и пункт 4 статьи 252 ГК Российской Федерации, применяемые во взаимосвязи с другими нормами данного Кодекса, регулирующие пользование и распоряжение общим имуществом и устанавливающие для участников долевой собственности преимущественное право покупки доли, направлены на защиту и обеспечение баланса интересов участников долевой собственности и не могут расцениваться как нарушающие права заявителя, в деле с участием которого суды установили, что А.П. Железняк был извещен о намерении продать долю в праве собственности лицу, не являющемуся сособственником, но о реализации своего преимущественного права покупки не заявил.

Определение Конституционного Суда РФ от 28.11.2019 N 3098-О СТАТЬЕЙ 250 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, А.И.

Бойцова, Н.С. Бондаря, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М. Жарковой, С.М.

Казанцева, С.Д. Князева, А.Н.

Кокотова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, Ю.Д.

Рудкина, В.Г. Ярославцева,

Статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки

1.

Персональный состав участников долевой собственности имеет существенное значение для организации согласованного владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Установление преимущественного права сособственников на покупку продаваемой доли в праве общей собственности имеет целью согласовать интересы продавца доли и остальных участников долевой собственности.

В интересах продавца доли определено, что преимущественное право покупки доли осуществляется участниками общей собственности по цене, за которую эта доля продается постороннему лицу, и на прочих равных условиях. Преимущественное право покупки доли в равной мере принадлежит всем сособственникам. Если же несколько участников долевой собственности выражают желание купить долю, то выбор покупателя принадлежит продавцу, так как для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

Если же несколько участников долевой собственности выражают желание купить долю, то выбор покупателя принадлежит продавцу, так как для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон. Договор купли-продажи доли не относится к числу публичных (ст. 426 ГК), поэтому продавец доли вправе оказать предпочтение одному из участников общей собственности и заключить с ним договор.

Доля может быть также куплена несколькими сособственниками на общие средства. Право преимущественной покупки не может быть передано лицу, не являющемуся участником долевой собственности, так как предоставление этого права непосредственно связано с отношениями общей собственности. 2. В случае продажи доли с публичных торгов право преимущественной покупки участники общей собственности не имеют, так как договор заключается с лицом, выигравшим торги (ст.

447 ГК). Сособственники могут участвовать в публичных торгах на общих основаниях с другими покупателями. Продажа доли с торгов возможна, например, при обращении взыскания на долю в общем имуществе (ст.

255 ГК), при реализации заложенного имущества (ст. 350 ГК). 3. В комментируемой статье определяется не только содержание преимущественного права покупки доли сособственниками, но также и процедура осуществления этого права, учитывающая интересы сторон.

На продавца возлагается обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее.

Сособственник может осуществить свое право преимущественной покупки в течение определенного срока со дня извещения: одного месяца — при покупке доли в праве собственности на недвижимое имущество, десяти дней — на движимое имущество. Для защиты преимущественного права покупки доли установлен сокращенный срок исковой давности. В течение трех месяцев со дня, когда участник долевой собственности узнал или должен был узнать о продаже доли постороннему лицу, он имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Если доля в праве общей собственности отчуждается постороннему лицу по договору мены, остальные сособственники имеют преимущественное право приобрести эту долю путем обмена на тех же условиях, которые предложены этому лицу. Процедура осуществления преимущественного права обмена применяется такая же, что и при преимущественном праве покупки.

При отчуждении доли на основании других сделок, например дарения, участники общей собственности преимущественного права на ее приобретение не имеют. Договор дарения доли в праве собственности, совершенный с целью прикрыть куплю-продажу и обойти тем самым преимущественное право участников общей собственности на приобретение этой доли, является притворной сделкой (ст. 170 ГК), недействительной с момента ее совершения (ст.

167 ГК). 5. Закон об обороте земель установил расширенный по сравнению со ст. 250 ГК круг лиц, имеющих преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Кроме других участников долевой собственности преимущественное право на покупку указанной доли получили сельскохозяйственная организация или член фермерского хозяйства, использующие этот земельный участок (абз.

4 п. 3 ст. 1). В случае продажи земельной доли кому-либо из названных лиц извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется (п.

2 ст. 12).

Комментарий к Ст. 250 Гражданского кодекса РФ

1. Участникам долевой собственности гарантируется преимущественное право приобретения отчуждаемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев: — продажи с публичных торгов; — продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец обязан уведомить сособственников о своем намерении продать долю в общей собственности с указанием условий ее реализации.

Преимущественное право свидетельствует о первоочередности предложения приобрести долю именно участникам, а в случае их отказа либо непоступления в адрес продавца ответа в установленные им сроки, он вправе реализовать ее на тех же условиях третьему лицу. Преимущественным правом приобретения доли могут воспользоваться одновременно все участники — с пропорциональным распределением приобретаемой доли или один (несколько) сособственников.

Приобретение доли третьим лицом допускается исключительно на тех же условиях, которые предлагались другим участникам долевой собственности, изменение условий позволяет участникам долевой собственности обратиться в суд с иском о признании договора недействительным. Указанные правила не применяются в отношении публичных торгов, поскольку к участию в них на равных условиях допускаются все желающие, а также случаев продажи доли земельного участка собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Победителем торгов признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

Таким образом, участники торгов самостоятельно определяют одно из существенных условий сделки — цену. В подобной ситуации преимущественное право не действует.

2. Обязательным условием соблюдения преимущественного права участников долевой собственности на приобретение доли является их уведомление в письменной форме, которое должно отражать все существенные условия сделки. При этом преимущественное право носит срочный характер и может быть реализовано в отношении недвижимого имущества в течение месяца, в отношении движимого имущества — в течение десяти дней со дня извещения.

Достаточным признается направление уведомления продавцу о намерении приобрести его долю на предложенных условиях. Для оспаривания нарушений преимущественного права покупки ГК РФ устанавливает специальный срок исковой давности — три месяца. Указанный срок предусмотрен для восстановления нарушенного права участника долевой собственности и перевода на него доли.

Перевод прав и обязанностей возможен лишь в отношении случаев возмездного отчуждения доли.

С 01.01.2017 также действует правило, согласно которому в случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. 3. Преимущественное право не действует и в случае безвозмездной передачи имущества, например, по договору дарения.

Исключением из общего правила о применении преимущественного права участников долевой собственности в отношении случаев возмездного отчуждения является договор мены, поскольку его двусторонний характер также указывает на возмездность. По договору мены вторая сторона, обязана передать первой стороне — участнику долевой собственности иное имущество взамен доли в общей собственности, т.е.

принцип возмездности сохраняется, но денежный эквивалент заменяется товарным (имущественным).

Императивным требованием закона запрещается уступка преимущественного права покупки доли, поскольку данное право неразрывно связано с личностью его правообладателя и не может быть передано третьему лицу. 4. Судебная практика: — Постановление Пленума ВС РФ от 17.11.2015 N 50

«О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»

(см.

п. 63); — Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25

«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

(см. п. 91); — Постановление Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

(см.

п. 14); — Определение ВС РФ от 19.07.2016 N 18-КГ16-51 (если у земли один собственник, преимущественное право покупки не действует); — Постановление Президиума Верховного суда Республики Дагестан от 10.08.2016 N 44Г-73/2016 (о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности).

Комментарии к ст. 250 ГК РФ

1. Общая собственность, в том числе и долевая, характеризуется сложным переплетением как внешних отношений, которые связывают сособственников со всеми третьими лицами, так и внутренних отношений, которые связывают между собой самих сособственников. Последним далеко не безразлично, кто займет место лица, выбывающего из отношений общей собственности.

К тому же сособственники могут быть заинтересованы в увеличении размера принадлежащих им долей. Разумеется, учет интересов лиц, между которыми сохраняются отношения общей собственности, а также лиц, которые желают стать собственниками всего общего имущества, т.е.

перейти от общей собственности к односубъектной, должен производиться таким образом, чтобы ни в коей мере не ущемлять право каждого сособственника на свободное распоряжение своей долей. На строгом учете взаимных интересов и покоятся закрепленные в законе установления о преимущественном праве покупки или, что то же самое, о праве преимущественной покупки.

На строгом учете взаимных интересов и покоятся закрепленные в законе установления о преимущественном праве покупки или, что то же самое, о праве преимущественной покупки. 2. В законе очерчены пределы преимущественного права покупки. О нем может идти речь, во-первых, при продаже доли постороннему лицу, не входящему в число участников общей собственности, и, во-вторых, когда происходит именно продажа (а не иное отчуждение) доли.

Рекомендуем прочесть:  Обвиняют в порче имущества

Из этого следуют два практически важных вывода.

Сособственники не могут воспользоваться преимущественным правом покупки, когда доля продается одному из них либо когда доля не продается, а отчуждается каким-либо иным допускаемым законом способом (кроме случая, предусмотренного п.

5 ст. 250 ГК). В обоих случаях вообще нельзя говорить о преимущественном праве покупки. В первом потому, что именно продавцу принадлежит право выбора того участника общей собственности, которому он желает продать свою долю; продавец может остановить свой выбор на любом из них.

Во втором потому, что доля никому не продается, а отчуждается иным способом (например, передается в дар), следовательно, нет и преимущественного права ее покупки.

Сособственник может воспользоваться преимущественным правом покупки лишь тогда, когда он готов купить долю по цене, предложенной продавцом, и на прочих предлагаемых им условиях, которые должны быть равными. Если продавец назначает явно завышенную цену, не желая продать долю сособственнику, а после его отказа купить долю при продаже доли постороннему лицу сбрасывает цену, то это обстоятельство может служить основанием для применения последствий, предусмотренных п. 3 ст. 250, так как нарушено преимущественное право покупки.

Поскольку преимущественное право покупки доли распространяется лишь на остальных (кроме продавца) участников общей долевой собственности, уступка этого права не допускается. Преимущественное право покупки не подлежит применению при продаже доли с публичных торгов, цель которых состоит в том, чтобы продать имущество (в том числе и долю) тому, кто предложит за нее наивысшую цену по сравнению со стартовой.

В то же время сособственники могут принять участие в публичных торгах на общих основаниях. Публичные торги для продажи доли при отсутствии согласия на то всех сособственников могут проводиться в случаях, предусмотренных законом, например при обращении взыскания на имущество участника общей долевой собственности по его обязательствам (см. ч. 2 ст. 255 ГК). 3. Продавец, который желает продать свою долю постороннему лицу, обязан письменно известить об этом остальных сособственников с указанием всех условий, на которых доля продается, в том числе и цены.

Совершенно очевидно, что продавец не должен до бесконечности ждать, отреагируют ли остальные сособственники на его предложение или нет. Поэтому закон устанавливает сроки, в течение которых сособственники могут откликнуться на предложение о покупке доли: один месяц, если речь идет о продаже доли в недвижимости, и десять дней, если речь идет о продаже доли в движимом имуществе. Сроки исчисляются со дня извещения сособственников о намерении продать долю.

По своей юридической природе — это сроки существования права, которые в отличие от сроков исковой давности не подлежат ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению. Если сособственники откажутся от покупки доли либо никак не отреагируют на предложение продавца, то по истечении указанных сроков (соответственно, одного месяца или десяти дней) продавец вправе продать долю любому лицу.

Молчанию сособственников в данном случае придается юридическое значение в том смысле, что они утрачивают преимущественное право покупки доли.

4. Если доля продана с нарушением преимущественного права покупки (например, продавец не уведомил остальных сособственников о продаже доли, или не дождался истечения выжидательного срока, или продал долю постороннему лицу на иных более льготных условиях, чем те, которые были предложены сособственникам), то любой другой участник общей собственности в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанный трехмесячный срок, в отличие от сроков, предусмотренных п.

2 ст. 250 ГК, является специальным сроком исковой давности.

Начало его течения определяется по общим правилам п. 1 ст. 200 ГК. На этот срок распространяются правила о приостановлении, перерыве и восстановлении сроков исковой давности (п.

2 ст. 197 ГК). 5. В части первой ГК правила о преимущественном праве покупки распространены также на случаи отчуждения имущества по договору мены.

В то же время очевидно, что их можно применять далеко не во всех случаях отчуждения доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещи того же рода, в том же количестве и того же качества.

Комментарий к Ст. 250 ГК РФ

1.

В комментируемой статье с большой тщательностью разработана конструкция преимущественного права покупки, которая послужила образцом для создания целой группы сходных отношений (ст.

, , , , 111 ГК, ). Судебная практика. При разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником общей долевой собственности права преимущественной покупки доли имущества, необходимо учитывать следующее: а) поскольку каждый из участников общей долевой собственности может требовать выдела своей доли из общего имущества, а ГК предусматривает возможность прекращения права общей долевой собственности на имущество путем раздела его в натуре, то после прекращения в таком порядке общей долевой собственности граждан на жилой дом утрачивается и их право преимущественной покупки доли в этом доме; б) право преимущественной покупки не распространяется на случаи заключения договора купли-продажи дома с условием пожизненного содержания продавца (Постановление Пленума ВС РСФСР от 22.03.1966 N 32). Следует иметь в виду, что предъявленный в этой ситуации иск о признании сделки недействительной не подлежит удовлетворению (Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8).

Наука. 2. Юридическая природа преимущественного права покупки вызывает некоторые сомнения. По буквальному смыслу норм, содержащихся в комментируемой статье 250 ГК РФ, это право является обязательственным.

Однако практика применения комментируемой статьи показывает, что требования лица, чье преимущественное право нарушено, о переводе на него прав и обязанностей покупателя удовлетворяются и в том случае, когда доля уже поступила в обладание покупателя, т.е.

переводятся не права и обязанности стороны в обязательстве, а право собственности. Судебная практика. При предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести в суд уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также и другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов (Постановление Пленума ВС РСФСР от 22.03.1966 N 32). Фактически на практике применяется модель, сложившаяся в советское время в 1920-е гг.

Иск о недействительности сделки, совершенной с нарушением преимущественного права покупки, не может быть предъявлен сам по себе, а в ходе рассмотрения иска о переводе прав и обязанностей покупателя применяются особые последствия недействительности части сделки. Наука. Сделка является незаконной по ее субъектному составу и, следовательно, в этой части должна быть признана недействительной.
Наука. Сделка является незаконной по ее субъектному составу и, следовательно, в этой части должна быть признана недействительной. Но поскольку в остальном сделка законна, нет необходимости расторгать ее.

Целесообразно заменить субъекта на стороне покупателя.

В.Ф.Яковлев (1965 г.) Дискуссионность рассматриваемого вопроса нашла свое выражение и в том, что суды общей юрисдикции и арбитражные суды по-разному трактуют природу срока, в течение которого можно требовать перевода прав и обязанностей покупателя.

Судебная практика. Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами (Постановление Пленума ВС РСФСР от 22.03.1966 N 32). Данный срок является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению (Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8).

Очевидно, с точки зрения существующей практики (в том числе и практики арбитражных судов) более правильным является первый вариант.

Статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.2.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.3.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.4.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

В обход статьи 250 ГК РФ

Здравствуйте!У меня вопрос в следующем: я с семьей проживаю в 2-х комнатной коммунальной квартире.И сосед, и я с годовалой дочерью-собственники.Сосед собрался продавать свою комнату.Отношения у нас натянутые,поэтому общения с ним нет,официального предложения продать эту комнату нам тоже нет.Он на словах озвучил нам реально завышенную стоимость,сказав,что на встречу идти не хочет.Я знаю про статью 250 ГК РФ,никакие условия указанные в ней для нас не соблюдаются,более того,сосед связался с «недобросовестным» риэлтором и они уже водят людей,показывают комнату потенциальным покупателям!Сосед с риэлтором сообщили,что вся бумажная волокита им не интересна и если мы не купим комнату на их условиях сейчас же,то они будут оформлять куплю-продажу через процедуру дарения,любому другому человеку.Наша семья очень заинтересована в приобретении его комнаты,но предложенная цена -нереальная,да и его желание обойти наше первоочередное право покупки выглядит гадко.

Для нас это единственный способ улучшить свои жилищные условия.Подскажите,куда обратиться,что делать,мы ведь имеем первоочередное право покупки его площади на лучших условиях????Ведь так не хочется остаться с носом.

11 Апреля 2013, 23:19, вопрос №64958 Мария, г. Санкт-Петербург Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (1) 1719 ответов 474 отзыва Общаться в чате Юридическая компания «Лексбург», г.

Санкт-Петербург Здравствуйте!

Согласно ст.250 ГК РФ извещение о продаже доли остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долюпостороннему лицу с указанием цены и других условий, должно быть в письменной форме, а не на словах. То есть оно должно быть направлено Вам почтой или отдано под роспись. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки Вы можете в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

Цена продажи квартиры будет указана в договоре, который остается в материалах регистрационного дела, и может быть истребован как доказательство через суд.

Если продавец оформит как дарение, то Вы можете как заинтересованное лицо, оспорить этот договор как недействительную (притворную) сделку.

12 Апреля 2013, 12:01 0 0

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1. Статья 250. Преимущественное право покупки

Позиции высших судов по ст.

250 ГК РФ >>>1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.2.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.(п.

2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.5.

Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Судебная практика по статье 250 ГК РФ:

  1. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права. В соответствии с пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
  2. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации). Уступка преимущественного права покупки доли не допускается (пункт 4 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации). Удовлетворяя требования Бойко Н.М. и переводя на него права и обязанности покупателя, суд не учел положения пункта 4 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
  3. При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том что обществом «Эверест» избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

+Еще.

Как обойти ст 250 гк рф последняя редакция

Внимание Отказ должен быть сделан либо в письменной форме, как и само извещение, либо в той же форме, которая требуется для заключения сделки по отчуждению имущества.

Закон о государственной регистрации (п. 1 ст. 24) содержит положение, согласно которому к заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. 3. Сроки, в течение которых сособственники могут откликнуться на предложение о покупке, составляют один месяц при продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество и десять дней при продаже доли в праве собственности на движимое имущество.

Начинают течь эти сроки со дня извещения участников долевой собственности о намерении продать долю.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет: Бесплатно с мобильных и городских Бесплатный многоканальный телефон Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону , юрист Вам поможет Читайте по теме: 13.12.2019 в 15:55 1706 просмотров Продолжение истории про Зухру, которая купила себе ½ доли в однушке.

Судебная экспертиза и суд подтвердили, что расписка все же не подделка и деньги в размере 2 700 000 руб.

Рейтинг публикации: 0 () 20.05.2019 в 17:56 5472 просмотров ВведениеПроцесс приватизации муниципального жилья предопределил его разделение на части (доли) между близкими родственниками.

Рейтинг публикации: 0 () 28.03.2019 в 16:19 616 просмотров Продажа доли квартиры без согласия других собственников — насколько действующее законодательство позволяет реализовать эту возможность распоряжения собственностью?

Рейтинг публикации: 0 () 24.03.2018 в 18:06 817 просмотров Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности — с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) Рейтинг публикации: 0 () 29.06.2017 в 19:48 1379 просмотров Статья 250 Гражданского кодекса РФ устанавливает важные положения, касающиеся защиты интересов владельцев недвижимой собственности, Рейтинг публикации: 0 () 28.06.2016 в 17:46 19210 просмотров Как продать комнату, если она является приватизированным помещением в составе коммуналки?

Найдите ответ на свой вопрос или задайте его юристу бесплатно. Рейтинг публикации: 0 () 13.04.2016 в 10:36 360 просмотров Отвечают юристы 9111.ru Рейтинг публикации: 0 () Подписаться на уведомления Мобильноеприложение Мы в соц.

сетях

© 2000-2021 Юридическая социальная сеть 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов. Москва Комсомольский пр., д. 7 Санкт-Петербург наб.

р. Фонтанки, д. 59 Екатеринбург: Нижний Новгород: Ростов-на-Дону: Казань: Челябинск: закрыть

Другой комментарий к статье 250 Гражданского Кодекса РФ

1.

В случае нарушения, выразившегося в игнорировании преимущественного права покупки других участников общей собственности, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Преимущественное право покупки применяется в отношении как движимого имущества, так и недвижимого. Кроме того, это право реализуется и в отношении бездокументарных ценных бумаг (акций закрытого акционерного общества), долей в уставном капитале (например, общества с ограниченной ответственностью).

2. Специальная норма, посвященная государственной регистрации сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость, содержится в п.

1 ст. 24 Закона о регистрации недвижимости. Первоначально данной нормой предусматривалось, что в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности к заявлению о государственной регистрации со стороны других собственников должны были прилагаться в письменной форме заявления о согласии, которые должны были оформляться каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены.

При отсутствии согласия всех сособственников регистратор прав был обязан приостановить государственную регистрацию на два месяца и в трехдневный срок направить извещение о приостановлении государственной регистрации прав всем сособственникам, не выразившим свое согласие.

Если в течение указанного срока сособственники не оформляли свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или не предоставляли нотариально удостоверенные возражения, государственная регистрация права на долю в общей долевой собственности проводилась без их согласия.

Рекомендуем прочесть:  Результат лжи на детекторе

Безусловно, такая норма в изложенной процедуре (согласие в письменной форме, а не отказ или безразличие; возможность приостановки на два месяца и др.) существенно ограничивала право участника долевой собственности по сравнению с нормой, содержащейся в ст. 250 ГК РФ. Федеральным законом

«О внесении изменений в статью 24 Федерального закона «

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» процедура государственной регистрации была приведена в соответствие с ГК РФ. ——————————— Собрание законодательства РФ.

2001. N 11. Ст. 997. 3. С введением в действие части первой ГК РФ преимущественное право покупки применяется и при отчуждении доли по договору мены.

Кроме того, право преимущественной покупки применяется и к иным возмездным способам распоряжения долей в общем имуществе. Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных настоящей статьей.

Например, при отчуждении доли в качестве отступного также требуется соблюдение норм настоящей статьи. Президиум ВАС РФ в информационном письме от 21 декабря 2005 г. N 102

«Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса Российской Федерации»

отметил, что квалификация спорных отношений не как отношений купли-продажи не является безусловным основанием для неприменения положений ст.

250 ГК РФ. ——————————— Вестник ВАС РФ. 2006. N 4. 4. Преимущественное право покупки прямо не отнесено законодателем к имущественным или личным неимущественным правам. Однако такое определение имеет важное значение, например, в отношении наследственного правопреемства.

Судебная практика рассматривает данное право как имущественное и не относит к тем правам, которые в силу ст.

1112 ГК РФ являются личными и применительно к которым невозможно правопреемство.

Как отмечается в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2007 г.

, поскольку право участника долевой собственности требовать на основании п. 3 ст. 250 ГК РФ перевода на него прав и обязанностей покупателя при продаже доли в праве общей собственности с нарушением его преимущественного права покупки продаваемой доли по своему правовому характеру производно от самого преимущественного права на покупку указанной доли, то в силу вышеизложенного такое право требования также не является тем личным правом, в отношении которого невозможно правопреемство.

Осуществление указанных прав не имеет неразрывной связи только с определенным лицом, и поэтому такие права могут осуществляться и наследниками данного лица на предусмотренных законом условиях. ——————————— Бюллетень ВС РФ.

2007. N 10. 5. Важное значение при применении норм настоящей статьи имеют разъяснения Верховного Суда РФ. Так, п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10 июня 1980 г.

N 4 (в ред. Федерального закона от 6 февраля 2007 г.)

«О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»

обращается внимание на следующие особенности реализации норм ст. 250 ГК РФ при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли в отношении жилого дома: «а) поскольку в силу ст.

252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, то после прекращения в таком порядке общей долевой собственности граждан на жилой дом утрачивается и их преимущественное право покупки доли в этом доме; б) преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже доли в общей собственности с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом; в) в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст.

250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст.

ст. 199 — 205 ГК РФ. При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч.

1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов. Цена иска определяется в соответствии с п. п. 2 и 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным.

В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм». 6. Законодательством подробно не конкретизировано содержание извещения продавца доли, предусмотренное в п.

2 комментируемой статьи. В этом извещении должны быть указаны все существенные условия договора, который собственник имущества намерен заключить, а также все те условия, относительно которых между сторонами сделки достигнуто соглашение, в том числе предмет продажи (мены); адрес нахождения имущества, доля в общей собственности имущества, которая отчуждается; цена, по которой доля продается, либо наименование конкретного имущества, на которое она обменивается; при продаже доли с рассрочкой (отсрочкой) уплаты покупной цены — сроки этой уплаты; могут быть указаны и иные условия сделки, которые стороны определили для себя как существенные. В заявлении следует также определить срок ответа на него. В том случае, если после уведомления сособственников об условиях продажи или мены данные условия изменились, по крайней мере в сторону улучшения прав покупателя (снизилась цена, предоставлена рассрочка и др.), об этих изменениях участники общей долевой собственности вновь должны быть извещены.

7. Как определено в п. 3 комментируемой статьи, иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя должен быть заявлен не позднее чем в течение трех месяцев после продажи доли третьему лицу. Данный срок можно рассматривать как специальный срок, носящий пресекательный характер, в связи с чем исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению. Третье лицо — приобретатель доли в праве общей собственности, права и обязанности которого переводятся на участника общей долевой собственности, вправе требовать от продавца возмещения причиненных ему убытков, если оно не знало или не должно было знать о нарушении преимущественного права других сособственников в соответствии со ст.

ст. 460 — 462 ГК РФ. Применение норм комментируемой статьи, в том числе положений п. 3, возможно лишь в отношении распоряжения долей в праве общей долевой собственности.

При отчуждении сособственником имущества в целом, а не в отношении доли может быть оспорена сделка по отчуждению имущества. Иск о переводе прав и обязанностей покупателя не подлежит удовлетворению, что подтверждается и судебной практикой, например в отношении продажи сособственником третьему лицу автомобиля (не доли в праве общей долевой собственности на автомобиль) без согласия другого сособственника . ——————————— Определение ВАС РФ от 28 сентября 2007 г.

N 12424/07 по делу N А29-7006/06-2э.

8. В правоприменительной практике возникало и возникает немало споров в отношении правового режима комнат в коммунальной квартире . В соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

Право преимущественной покупки в таких случаях применяется с 1 марта 2005 г. (т.е. с введением в действие ЖК ).

Несмотря на то что ситуация такая же, как с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме, при отчуждении квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме собственники других квартир, являющиеся одновременно сособственниками общего имущества в многоквартирном доме, не обладают преимущественным правом покупки квартиры или нежилого помещения (см.

комментарий к ст. 247 ГК). ——————————— См., например, Постановления Президиума ВС РФ от 22 июня 2004 г.

N 5-В04-68; от 17 ноября 2004 г.

N 19пв-04; от 31 августа 2005 г. N 11пв05; Определение Верховного Суда РФ от 4 июня 2004 г. N 5В04-68. При внесении и принятии в первом чтении Государственной Думой проекта ЖК РФ было установлено, что при продаже собственником жилого помещения в коммунальной квартире принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения остальные собственники жилых помещений в данной коммунальной квартире не вправе требовать преимущественной покупки отчуждаемого жилого помещения (п.

7 ст. 41 внесенного законопроекта). 9. В п. 1 комментируемой статьи при установлении преимущественного права покупки доли в праве общей собственности предусмотрено одно исключение — продажа доли с публичных торгов, в результате которых договор в соответствии со ст. 447 ГК РФ заключается с лицом, выигравшим торги.

Продажа доли с публичных торгов возможна, например, при обращении взыскания на долю в общем имуществе (ст.

255 ГК), при реализации заложенного имущества (ст. 350 ГК). В то же время необходимо отметить еще одно исключение из этого правила, которое предопределено особенностями правового режима доли в праве общей собственности в многоквартирном доме. В отношении объектов общего пользования в многоквартирных домах данное правило не действует, поскольку собственник не может произвести отчуждение доли без отчуждения жилого помещения.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК). Таким образом, доля каждого собственника жилого помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение. Кроме того, нормы ст. 250 ГК РФ не применяются к распоряжению долями в общем имуществе участников договора простого товарищества, к безвозмездным сделкам, например к договору дарения.

Договор дарения, заключенный с целью избежать реализации положений комментируемой статьи, является притворной сделкой (п.

2 ст. 170 ГК). Преимущественное право покупки других сособственников не применяется и в тех случаях, когда доля продана одному из участников общей долевой собственности.

10. Положение п. 2 комментируемой статьи об извещении в письменной форме остальных участников долевой собственности не предусматривают исключений.

Вместе с тем такие исключения имеются в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения, согласно п. 2 ст. 12 которого в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

← →

Комментарий к ст.

250 ГК РФ

1. В случае продажи одним из сособственников своей доли постороннему лицу другие участники имеют преимущественное право ее покупки по цене, за которую она продается третьему лицу, и на прочих равных условиях. Это правило установлено в целях обеспечения прав сособственников, для которых немаловажное значение имеет вопрос о том, кто займет место выбывшего сособственника.

Кроме того, с их стороны возможно закономерное стремление увеличить свою долю либо стать единственным собственником имущества. Преимущественное право покупки не применяется при продаже доли с публичных торгов, что вполне объяснимо, поскольку целью торгов является продажа имущества тому, кто предложит за него наиболее высокую цену.

Сособственники могут на общих основаниях принять участие в публичных торгах с целью приобретения доли в праве общей собственности.

Публичные торги по продаже доли при отсутствии согласия на то всех сособственников могут проводиться при обращении взыскания по обязательствам собственника (ст. 255 ГК) и в иных случаях, предусмотренных законом.

Новеллой законодательства является неприменение преимущественного права покупки при продаже доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Преимущественное право покупки возникает только при возмездном отчуждении доли по договору купли-продажи, а также при отчуждении доли по договору мены и только постороннему лицу, не входящему в число участников общей долевой собственности. В случае продажи доли одному из сособственников иные сособственники утрачивают право преимущественной покупки отчуждаемой доли и не могут предъявлять к продавцу каких-либо требований.

2. При продаже доли постороннему лицу продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Комментируемый пункт устанавливает, что такое извещение должно быть сделано в письменной форме и не предусматривает каких-либо дополнительных требований к такому извещению.

Главное, чтобы при возникновении спорной ситуации собственник, отчуждающий свою долю, смог представить доказательства надлежащего уведомления об этом других сособственников.

Во избежание проблем при доказывании факта извещения предлагается производить извещение при участии нотариуса. Комментируемый пункт устанавливает, что особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности извещения при продаже долей в недвижимом имуществе установлены в ст.

42 Закона о государственной регистрации недвижимости, которые заключаются в следующем. При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте.

Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения. Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит размещению продавцом на официальном сайте без взимания платы. Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество должно содержать вид объекта недвижимости, кадастровый номер объекта недвижимости, доля в праве на который продается, адрес объекта недвижимости (при его наличии) или иное описание местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса), указание цены, по которой продается доля, фамилию, имя, отчество продавца доли (для физического лица) или наименование (для юридического лица), адрес электронной почты и (или) почтовый адрес, по которым осуществляется связь с продавцом доли.

Законодатель также не определяет, в какой форме должен быть сделан отказ. В юридической литературе были высказаны две позиции по этому вопросу. Отказ должен быть сделан либо в письменной форме, как и само извещение, либо в той же форме, которая требуется для заключения сделки по отчуждению имущества.

Закон о государственной регистрации (п. 1 ст. 24) содержит положение, согласно которому к заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. 3. Сроки, в течение которых сособственники могут откликнуться на предложение о покупке, составляют один месяц при продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество и десять дней при продаже доли в праве собственности на движимое имущество.

Начинают течь эти сроки со дня извещения участников долевой собственности о намерении продать долю. Это сроки существования права, а не исковой давности, поэтому они не подлежат ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению.

Новеллой законодательства является положение комментируемого пункта, предусматривающее возможность продажи доли постороннему лицу ранее указанных сроков в случае, если все остальные участники долевой собственности откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли. Отказ сособственников от покупки либо их молчание в указанные сроки означают, что сособственник-продавец вправе продать долю любому третьему лицу по указанной цене и на прочих условиях, указанных в извещении. 4. Несоблюдение установленного правила, т.

е. продажа доли с нарушением преимущественного права покупки, принадлежащего другим сособственникам, не означает недействительности совершенной сделки. Совершение сделки с нарушением положений комментируемой статьи о преимущественном праве покупки не является основанием для признания такой сделки недействительной.

Однако любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Еще М. Зимелева указывала, что

«нарушение права преимущественной покупки не есть повод оспаривания сделки, так как иск, основанный на этом нарушении, направлен не на признание ее недействительной, то есть на уничтожение результатов продажи, а только на то, чтобы поставить истца на место покупателя, то есть на замену одной из сторон сделки»

(Зимелева М. Общая собственность в советском гражданском праве // Ученые записки ВИЮН.

М., 1941. Вып. 2. С. 59). Требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя другие участники общей долевой собственности могут и тогда, когда отчуждающий долю сособственник изменил цену или другие условия договора продажи по сравнению с указанными в извещении.

Подача такого иска о переводе прав и обязанностей стороны по сделке допускается только к лицу, которое не обладает преимущественным правом покупки. Исчисление срока исковой давности следует вести по общим правилам, т. е. с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего преимущественного права покупки доли, отчуждаемой другим сособственником, а не с момента совершения сделки по отчуждению, поскольку нормами, содержащимися в комментируемой главе, не установлены специальные правила исчисления исковой давности.

5. Преимущественное право покупки отчуждаемой доли может быть осуществлено лишь самим сособственником, поскольку законом установлено императивное правило, запрещающее уступку кому-либо преимущественного права. Вместе с тем следует учитывать, что в случае смерти собственника доли квартиры, обратившегося при жизни в суд за защитой принадлежащего ему преимущественного права покупки другой доли квартиры, возможна замена этого лица правопреемником, поскольку преимущественное право покупки продаваемой доли не является тем личным правом, в отношении которого невозможно правопреемство.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+