Оглавление:
- Выбор застройщика
- Составление текста ДДУ
- Уступка прав требования по договору долевого участия
- Какие документы нужны для покупки новостройки?
- ○ Как составить договор ДДУ.
- Что такое ДДУ
- Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ
- Преимущества ДДУ и подводные камни
- Особенности регистрации права собственности на квартиру в новостройке
- Что делать, если застройщик банкротится при ДДУ
- Смотрим в договоре, кто подписывает ДДУ со стороны застройщика
- Как перепродать квартиру в новостройке, которая ещё не достроена
Выбор застройщика
Большое внимание, перед тем как заключить сделку, необходимо уделить выбору застройщика.
При выборе требуется ознакомиться с имеющимися отзывами — рекомендуется уделять внимание отрицательным т.к.
именно они, как правило, являются наиболее информативными. Если строительная фирма существует на рынке не первый год, то отзывы о ней будут в любом случае — как положительные, так и отрицательные.
Помимо отзывов в сети, необходимо изучить имеющуюся у компании документацию — согласно ст.
3.1 214-ФЗ она должна быть размещена в открытом доступе на официальном сайте застройщика и содержать следующие документы:
- Фотографии объектов, создаваемых компанией с привлечением денежных средств участников.
- Разрешения на ввод в эксплуатацию объектов строительства;
- Проект договора участия в долевом строительстве (данный проект возможно распечатать и показать юристам, которые с ним ознакомятся и предоставят необходимые рекомендации);
- Документация, подтверждающая права компании на участок земли (на территории которой планируется осуществлять постройку);
- Разрешение на постройку;
- Способы обеспечения фирмой обязательств по договору участия в долевом строительстве;
- Аудиторское заключение о коммерческой деятельности фирмы;
- Проектную декларацию;
Если компания по каким-либо причинам отказывает в предоставлении документации для ознакомления — в большинстве случаев это связано с наличием в них недостатков. Участник, в свою очередь, вправе подать жалобу на нарушения в контролирующий орган, который привлечет компанию к административной ответственности по ст. 14.28 КоАП РФ, а если будут установлены признаки преступления, то и к уголовной.Особое внимание необходимо обратить на следующую документацию:
- Свидетельство о постановке компании на учет в МРИФНС;
- Выписка ЕГРЮЛ.
- Устав;
Это основная документация, подтверждающая, что деятельность организации легальна.Также важно знать, что застройщик вправе заключать ДДУ только в установленных ФЗ-214 случаях:
- Застройщик не занесен в реестр недобросовестных участников аукционов, связанных с земельными участками.
- Застройщиком должно быть получено разрешение на строительство дома, выдаваемое Госстройнадзором.
Это разрешение подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного регламента.
- Компания осуществила государственную регистрацию права земли, на которой она планирует осуществить строительство. Земля может быть как собственностью застройщика, так и находиться в аренде.
- У компании нет задолженности по налогам и сборам, а также другим обязательным платежам.
- Уставной капитал компании должен быть оплачен в полном объеме. Размер уставного капитала напрямую зависит от площади объекта долевого строительства и колеблется от 2,5 млн.
до 1,5 млрд. рублей.
- Строительная компания не занесена в реестр недобросовестных поставщиков, подрядчиков либо исполнителей.
- Если в отношении строительной фирмы не было вынесено решения о приостановлении деятельности.
- В отношении компании не проводится процедура ликвидации (данные сведения возможно уточнить в налоговой, на сайте Высшего Арбитражного суда или Вестника государственной регистрации — эта информация находится в открытом доступе и ее может получить любой желающий).
- Компания, планирующая осуществлять строительство, не была признана арбитражным судом банкротом.
Кроме того, рекомендуется уточнить о наличии у фирмы банковских программ — даже в случае, если покупатель не планирует их использовать. Т. к. кредитными учреждениями, как правило, не предоставляется ипотека на квартиры в домах, строительство которых осуществляет компания с сомнительной репутацией и перед началом сотрудничества каждый застройщик проверяется представителями банков.
Составление текста ДДУ
Первым делом, составляется сам текст ДДУ. Договор требуется оформить исключительно в письменном виде.
Столь популярный в последнее время электронный вариант в данном случае не подходит, ведь документ нужно будет регистрировать (о процедуре госрегистрации подробнее будет описано ниже).Возможность заключения ДДУ появляется тогда, когда квартира приобретается напрямую у застройщика. Если же продавец – соинвестор или иное перепродающее лицо, то в таком случае заключается только договор уступки права по договору.
Когда дом достроен и введен в эксплуатацию, между застройщиком и покупателем возникает возможность заключения уже и договора купли-продажи.Шаблонного образца или бланка такого документа не существует.
Каждый ДДУ по своей сущности уникален и составляется с учетом индивидуальных особенностей и потребностей участника долевого строительства, а также приобретаемого помещения.
Текст документа, как это принято в большинстве случаев, сочиняется юристами компании-застройщика.
Но потенциальному участнику долевого строительства не возбраняется внести свои правки в условия соглашения и привлечь с этой целью своего специалиста.Если покупка новостройки осуществляется с привлечением кредитных средств (ипотеки), зачастую в текст договора вносит изменения и сам банк.
У каждой кредитной организации свои отдельные требования, а потому и условия, предъявляемые ими к договору, могут быть самыми разнообразными. Не всегда те требования, которые безоговорочно предъявляет банк, готовы включить в текст договора застройщики, и наоборот. Порой дело принимает такой оборот, что по указанным причинам заемщику-дольщику приходится себе в ущерб менять ранее выбранный банк или фирму-застройщика и подыскивать таких, которые смогут между собой договориться.С подобными функциями «посредника» может справиться далеко не каждый.
А потому в вопросе урегулирования спорных моментов по тексту ДДУ между банком и застройщиком удобнее будет прибегнуть к услугам специалистов в этой области.О том, на какие еще нюансы стоит обратить внимание при составлении текста договора долевого участия, можно прочитать в статье сайта .
Уступка прав требования по договору долевого участия
Самый распространенный вариант. Уступка права требования на языке юристов называется договором цессии.
Это соглашение, по которому одна сторона в уже существующем договоре передает другой стороне свое право требовать выполнения обязательств по этому договору.
Дольщиком может быть как обычный гражданин — физическое лицо, так и юридическое лицо, например подрядчики застройщика или подконтрольные застройщику юридические лица, на которых оформлены договоры долевого участия.Допустим, в какой-то момент дольщик решает продать недвижимость. Например, застройщик на этапе строительства расплатился за работу с подрядчиком квартирой и сейчас подрядчик хочет продать ее и получить деньги.
Но поскольку право собственности подрядчик еще не оформил, он может переуступить только свое право требования на квартиру.
В результате заключается договор уступки прав требования, и подрядчик в этом договоре «уступает» свое место новому дольщику. Гражданский кодекс называет это «перемена лиц в обязательстве».Когда заключают договор цессии. Уступить право требования по ДДУ можно в любой момент до подписания акта приема-передачи квартиры.
Акт приема-передачи квартиры подписывают только после того, как дом ввели в эксплуатацию. То есть когда застройщик уже закончил строительство, государственная комиссия приняла дом и теперь туда могут заселяться жильцы.Что это значитБывает так, что дольщик не сразу подписывает акт приема-передачи. Поэтому уступить права по договору долевого участия можно и после ввода дома в эксплуатацию, но в ограниченный промежуток времени.
Здесь есть нюансы.Во-первых, договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре. Если он не зарегистрирован, значит, не заключен и юридических последствий не порождает.
Если он уже подписал акт, то уступить права по такому договору нельзя. В таком случае дольщик оформляет на себя право собственности и продает квартиру по договору купли-продажи.В-третьих, если первоначальный дольщик не полностью выплатил сумму по договору долевого участия, уступать такое право требования можно только при соблюдении особых условий. Дольщик должен или полностью оплатить права на квартиру, которые приобрел у застройщика, или уступить их вместе с переводом долга на того, в чью пользу оформляет переуступку.
В этом случае остаток средств за квартиру следует выплачивать напрямую застройщику.В договоре примерно так и должно быть написано: «В связи с тем, что права цедента полностью не оплачены (оплачены частично), стороны пришли к соглашению о переводе долга на цессионария в размере 2 млн рублей.
Цессионарий обязуется оплатить задолженность перед застройщиком по указанным реквизитам в срок до…».В-четвертых, сам договор уступки права требования также нужно обязательно регистрировать в Росреестре. Если не зарегистрировать, он будет считаться незаключенным и оформить право собственности на квартиру по такому договору не получится.Тот, кто уступает права требования к застройщику, обязан передать оригиналы всех документов, подтверждающих его право на заключение такого договора. Вот что должно быть передано:
- Оригинал зарегистрированного в Росреестре ДДУ или его заверенная копия.
- Оригиналы документов, подтверждающих оплату по этому договору, либо справка от застройщика, что оплата произведена.
Если по уступке прав требования квартиру продает юридическое лицо, никогда не платите ему за эти права до того, как договор цессии пройдет государственную регистрацию.
Закон прямо запрещает юридическому лицу брать деньги до регистрации сделки. Физическому лицу тоже лучше не платить до государственной регистрации договора, но тут зависит от того, как договоритесь.Договор уступки права требования можно заключить и после ввода дома в эксплуатацию. Обычно это период между получением разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет.
После постановки дома на кадастровый учет Росреестр, как правило, отказывается регистрировать договоры уступки прав требования. Но на практике это может различаться от региона к региону.Кроме того, сам застройщик зачастую не заинтересован в таких уступках после ввода дома в эксплуатацию, поскольку для него это лишние расходы. Пока он не передал дольщикам все квартиры, ему приходится содержать их за свой счет.
Процедура регистрации договора уступки занимает обычно до 10 дней.Минусы и подводные камни договора цессии.
Если вы покупаете квартиру по уступке прав требований до того, как дом введен в эксплуатацию, есть один существенный риск. Встречаются ситуации, когда застройщик продает все квартиры в доме другой своей компании по очень низкой цене: в 2—3 раза ниже рыночной. А потом эта фирма-прокладка продает квартиры по договорам уступки прав требования уже по рыночной цене.
Если купить такую квартиру, а дом не сдадут вовремя, законная неустойка за просрочку сдачи дома будет начисляться на ту самую начальную низкую цену.
А не на ту, за которую реально купил покупатель. Соответственно, неустойка будет минимальная.Во всем остальном при уступке права требования по договору долевого участия никаких отличий от прямого договора долевого участия нет.
Потому что фактически новый дольщик занимает место первоначального дольщика и получает все его права и обязанности. Как до ввода дома в эксплуатацию, так и после него.
Какие документы нужны для покупки новостройки?
racorn/DepositphotosЕще на этапе выбора квартиры мы оговариваем возможности ее приобретения: при помощи личных сбережений, рассрочки от застройщика, ипотечного займа. И как только человек решается на покупку, мы начинаем действовать, исходя из решения о способе оплаты.Если это ипотека, то помогаем выбрать кредитора и подготовить для подачи заявки и оформления кредита.
В пакет обычно входят копии паспорта, СНИЛС и свидетельства о заключении брака и рождении детей, справки с места работы по форме 2-НДФЛ и справка о наличии дополнительного дохода, если такой имеется. Сейчас есть также банки, которые рассматривают заявку всего по двум документам: паспорту и СНИЛС. Но в таком случае необходим большой первоначальный взнос.Как только банк одобряет кредит и мы понимаем, на какую сумму стоит рассчитывать, тогда бронируем понравившуюся квартиру и заключаем договор с покупателем.
В нашем случае это договор долевого участия (ДДУ). Этот документ очень важен: он подтверждает, что покупатель инвестирует в строительство дома, а застройщик после возведения объекта передает ему конкретную квартиру.
В этом же договоре указывается информация о способе оплаты и реквизиты банка, который предоставляет кредит.ДДУ обязательно проходит государственную регистрацию. Для этого будущий дольщик предоставляет паспорт, документ об уплате госпошлины и согласие супруга, заверенное нотариусом. От компании-застройщика также требуется пакет документов, связанных с объектом.
Но эти данные заранее предоставляются в Росреестр, поэтому покупателю не стоит беспокоиться о них.У нас также есть возможность приобрести квартиру при помощи материнского или регионального материнского капитала. Последний предоставляется за рождение третьего ребенка.
В этом случае сначала нужно зарегистрировать ДДУ, а затем подать сертификат и договор в соответствующий орган (Пенсионный фонд или территориальный отдел комитета социальной защиты) для получения средств из материнского капитала.Давайте рассмотрим эту ситуацию с двух сторон.
Первая – какие документы должны быть на руках у самого покупателя для приобретения недвижимости в новостройке.
Тут все просто:
- документ, удостоверяющий личность (паспорт);
- нотариальное согласие супруга/супруги на приобретение объекта недвижимости, если покупатель состоит в браке;
- если на покупку привлекаются кредит или ипотека, то, соответственно, нужен кредитный договор и комплект документов, который требует выбранный покупателем банк.
Вторая ситуация – когда покупатель хочет убедиться в добросовестности застройщика. Мы рассмотрим перечень документов в соответствии с 214-ФЗ.
Покупатель должен убедиться, что у застройщика имеются следующие документы:
- проектная декларация.
- разрешение на строительство;
- заключение экспертизы проектной документации (в том случае, если такое заключение предусмотрено ФЗ);
- проектная документация;
- договор аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство объекта или зарегистрированное право собственности на земельный участок;
Также хочу обратить внимание, что практически все эти документы застройщик должен опубликовать в интернете.Существует разница между покупкой готовой квартиры и новостройки на этапе строительства.Если новостройка уже сдана, то все квартиры в ней так или иначе принадлежат какому-либо юридическому лицу, будь то застройщик или компания, реализующая квартиры от его имени. В таком случае процедура приобретения первичного жилья будет аналогична процедуре покупки вторичного жилья и даже проще, поскольку продавец крайне заинтересован в реализации недвижимости. Он сам предоставит типовой договор и уладит большую часть юридических вопросов, связанных с оформлением бумаг и составлением документов.Если строительство дома еще не завершено, в таком случае заключается ДДУ.
Для заключения договора долевого участия покупателю понадобится предоставить в регистрационную службу следующие документы.
- Заявление о регистрации договора – типичный документ, который можно найти в электронном виде на сайте Росреестра. Заполняется обеими сторонами сделки. Помощь в заполнении покупателю может оказать либо его риелтор, либо специалист со стороны продавца.
- Квитанция об уплате госпошлины – также оформляется и оплачивается обеими сторонами. Для дольщика эта сумма составит от 100 до 175 рублей.
- Договор о долевом участии – главный документ, на основе которого и происходит сделка. Содержит в себе информацию о сторонах договора; об объекте, в котором приобретается жилье, и о самой квартире; о сумме, которую покупатель внес за покупку недвижимости; о сроках строительства.
- Если покупатель состоит в браке, то он должен предоставить согласие супруга на оформление сделки. В противном случае она не будет зарегистрирована. Если же клиент не женат, то с него могут потребовать соответствующую справку, так что лучше подготовиться к этому вопросу заранее.
В некоторых случаях понадобятся и другие документы. Если регистрацию проводит представитель, то необходимо заблаговременно оформить на него доверенность, чтобы он мог легально проводить юридические операции от имени покупателя.В том случае, если покупка недвижимости осуществляется в ипотеку, то банк может потребовать у клиента выписку со счета, подтверждающую наличие у него достаточных средств для первоначального взноса.
Для получения кредита также будет необходимо предоставить справку о доходах и заполненную банковскую анкету. Нотариально заверенную копию кредитного договора необходимо будет прикрепить к тем документам, которые покупатель предоставляет в регистрационную палату.Все зависит от того, покупаете Вы построенный объект или нет. Если нет, то жилое помещение Вы приобретаете по договору долевого участия (ДДУ), и комплект документов, необходимый застройщику для заключения договора, значителен и установлен законом (включает договор аренды земельного участка, разрешение на строительство, утвержденную проектную документацию, проектную декларацию, размещенную на сайте и т.
п.). Следует отметить, что ДДУ подлежит государственной регистрации, в ходе которой будут проверены все документы застройщика.В случае же, если Вы покупаете построенный объект недвижимости и, возможно, на вторичном рынке, Вам потребуется выписка из реестра и документы БТИ, а также сведения об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и отсутствии несогласованных перепланировок.Кроме того, и для покупателя, и для продавца необходимы правоустанавливающие документы, подтверждающие правоспособность (паспорта, учредительные документы), согласия супругов, а также документы, подтверждающие уплату государственной пошлины за совершение регистрационных действий.Когда Вы определились с выбором квартиры в новостройке и проверили все документы застройщика, самое время вспомнить о своих документах.Конечно, унифицированного пакета документов не существует, его комплектация зависит от многих факторов (к примеру, квартира покупается на свои или частично заемные средства).Если покупка осуществляется за свои деньги, то обязательно представить:
- согласие второго супруга на приобретение квартиры.
- документ, удостоверяющий личность: паспорт гражданина РФ, удостоверение личности военнослужащего РФ или военный билет солдата, матроса, сержанта, старшины, прапорщика, мичмана и офицера запаса/или временное удостоверение личности;
Для регистрации права собственности в Росреестре также необходимо представить:
- квитанцию об оплате пошлины за регистрацию права.
- акт приема-передачи квартиры;
- непосредственно договор, являющийся основанием приобретения прав на квартиру;
Если приобретение квартиры осуществляется с использованием кредитных средств, то дополнительно к пунктам 1-4 необходимо предоставить:
- кредитный договор;
- договор ипотеки (закладную).
Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», есть две основные формы приобретения имущественных прав на квартиры в новостройках: договор долевого участия и вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) или жилищно-накопительный кооператив (ЖНК).Если Вы уже определились с новостройкой, где собираетесь приобрести квартиру, реализуемую по ДДУ, необходимо ознакомиться с документами, которые застройщик должен Вам предоставить, в соответствии со ст.
20,21 вышеуказанного закона. К ним относятся:
- учредительные документы застройщика (устав, документ о назначении руководителя);
- инвестиционный контракт;
- аудиторское заключение;
- договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;
- технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
- выписка из ЕГРЮЛ;
- проектная декларация;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- строительные лицензии, допуск СРО;
- свидетельство о собственности на землю или договор аренды земли под застройку;
- разрешение на строительство;
- проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;
- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерская (финансовая) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года;
- форма договора, по которой будет продаваться квартира.
- свидетельство о государственной регистрации застройщика;
При реализации квартиры путем вступления покупателя в ЖСК/ЖНК нужно внимательно изучить устав кооператива, в котором отражены условия вступления и выхода из членов кооператива.
Также важно понимать, что, поскольку дом строится на средства пайщиков, в случае недостатка средств или удорожания строительных материалов пайщикам придется доплачивать, чтобы завершить строительство своего дома.
Анализ имеющихся у ЖСК документов и их содержание может также красноречиво рассказать Вам о том, стоит покупать такую новостройку или нет.Также важно изучить и сопоставить информацию, имеющуюся в интернете, о прошлых проектах застройщика и результатах их реализации, о наличии или отсутствии судебных тяжб с его участием и т.
п.Если мы исследуем вопрос приобретения квартиры в строящемся многоквартирном доме или апартаментов в здании с апартаментами по договору участия в долевом строительстве, то у застройщика следует запросить:1) информацию по проекту строительства:
- заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона 214-ФЗ;
- положительное заключение экспертизы проектной документации на строящееся здание;
- разрешение на строительство;
- проектную декларацию;
- проект договора участия в долевом строительстве;
- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (при наличии);
- договор аренды или свидетельство о праве собственности на земельный участок, на котором осуществляется строительство;
2) информацию о застройщике:
- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за три последних года;
- сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд.
- устав и/или учредительный договор;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- свидетельство о государственной регистрации;
В настоящее время закон № 214-ФЗ обязывает застройщиков публиковать на своем официальном сайте или на сайте проекта строительства практически все вышеперечисленные документы, и, если в них вносятся изменения, застройщик обязан обновлять эти сведения в течение пяти рабочих дней.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:
○ Как составить договор ДДУ.
Обязательно оформление соглашения в письменном виде с указанием:
- Идентифицирующей информации о здании и приобретаемой квартире (точный адрес расположения, технические характеристики).
- Сроков гарантии на инженерно-техническое состояние здания и квартиры.
- Права и обязанности сторон, а также ответственность за их несоблюдение.
- Срок завершения строительства, следует указывать две даты: сдачи в эксплуатацию и передача ключа от квартиры.
- График выплат с обозначением каждого срока внесения платежа и общей стоимости жилья.
Правильно оформленный договор – гарантия защиты от различных неприятных сюрпризов в процессе завершения сделки. Заключение любых других договоров кроме ДДУ (в том числе и договора предварительного соглашения) не может выступать основанием для обращения в суд в случае нарушения своих прав.
Что такое ДДУ
Последние новости по теме статьи
- Июнь 6, 2021 Норма тепла в квартире зимой по закону 2021 перерасчет
- Июнь 6, 2021 Как приватизировать квартиру в 2021
- Июнь 7, 2021 Соглашение об авансе за квартиру между физическими лицами
- Июнь 7, 2021 Сосед курит в квартире а у меня пахнет что делать
- Июнь 7, 2021 Что такое альтернативная продажа недвижимости
- Июнь 8, 2021 М щукинская новое строительство новощукинская